В настоящий момент существует несколько точек зрения о понятии ипотеки. В Законе РФ от 29.05.1992 №2872-1 (ред. от 30.12.2008, с изм. от 21.11.2011) "О залоге" (Закон о залоге) (ст. 42 "Понятие ипотеки") сказано: "Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им". В Законе об ипотеке "ипотека" обозначает "залог недвижимого имущества". Важно отметить, что согласно Закону об ипотеке, ипотекой может быть обеспечено не только обязательство по возврату кредита, но и заем, аренда, подряд, причинение вреда и другие обязательства.

В специальной литературе дан широкий спектр определений этого термина - ипотека. В ряде случаев данное определение, в отличие от Закона об ипотеке, состоит из нескольких понятий: ипотека объясняется как залог недвижимого имущества; ссуда, выдаваемая под такой залог, а также соответствующий документ (закладная) . Такое расширенное толкование термина, очевидно, отражает его практическое использование в речи и деловом обороте, главным образом в западных странах. Практически речь идет о переводе понятия, присущего словам-оригиналам (английские слова "hipothecation" и "mortgage" переводятся на русский одним словом "ипотека", причем в смысле "залог" употребляются оба слова с некоторыми юридическими различиями, а в понятии закладная -- только "mortgage").

В других источниках дается узкое понятие ипотеки как "залог недвижимости с целью получения ссуды, ипотечного кредита" или, еще более конкретно, обязательно "долгосрочной ссуды" . Как представляется, в таких определениях происходит неправомерное ограничение рассматриваемого понятия, "отсекающее" часть его сущности и затрудняющее его рассмотрение.

Не всегда четко выдерживается и юридическая составляющая ипотеки. Так, Российская банковская энциклопедия содержит следующее определение "Ипотека (англ. Hipothecation) - форма залога товаров, при которой заемщик сохраняет за собой владение и право собственности на закладываемый объект" . Такое толкование не характерно для стран континентального права (к ним относится и Россия), в которых понятие "ипотека" относится только к недвижимости.

Иногда ипотеку определяют как вид залога недвижимости: "Ипотека - разновидность залога недвижимого имущества с целью получения ссуды" . Опуская излишнее уточнение целевого назначения ипотеки, отметим, что в России к недвижимому имуществу применяется только один вид залога -- ипотека; таким образом, в настоящее время нет необходимости определять ипотеку как разновидность залога недвижимости. Однако в некоторых странах континентального права существует несколько видов прав на заложенное недвижимое имущество .

Следует различать понятия "ипотека", "ипотечное кредитование", "ипотечный кредит".

Ипотечное кредитование - составной элемент операций коммерческого банка . Ипотечное кредитование имеет своей целью удовлетворение потребностей в жилье, как составляющей показателя уровня жизни населения.

Ипотечный кредит - долгосрочный кредит, выданный банком заемщику на приобретение недвижимости под ее залог либо на участие в долевом строительстве объекта недвижимости под залог прав на участие в долевом строительстве, оформленный в установленном законом порядке, с последующим оформлением залога объекта недвижимости после ввода в эксплуатацию .

Основанием для возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества, в соответствии с которым одна сторона -- залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны -- залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Необходимо отличать ипотечный кредит от собственно кредита. Под кредитом подразумевается предоставление в долг денег или товаров на условиях возвратности и, как правило, с уплатой процента. Ипотечный кредит -- способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости. По Закону о залоге, залогом для ипотечного кредита могут быть: здания и сооружения, институциональные единицы всех секторов экономики, рассматриваемые как единые имущественные комплексы, жилые дома, квартиры, части жилых домов и др. Предметом залога не могут быть: государственный и лесной фонд, земли, примыкающие к государственной границе и другие объекты, залог которых запрещен федеральным законом. Таким образом, ипотечный кредит -- это кредит, отличающийся рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства как объекта недвижимости.

Традиционно ипотечное кредитование считается менее рисковым бизнесом по сравнению с обычным кредитованием предприятий и населения. При этом главным доводом в пользу такого утверждения является "надежность" обеспечения по ссудам - недвижимость, которая "всегда в цене". Риск в действительности не исчезает, когда в залог принимается даже значительно превышающее по стоимости сумму платежей по кредиту имущество: оно может обесцениться и очень стремительно, при этом непредсказуемо отреагирует спрос, что повышает угрозу возникновения трудностей с реализацией залога. Риски ипотечной деятельности представлены в табл. 1.2 и на рис. 2.

Таблица 1.2 - Риски ипотеки на первичном жилье

Страховые риски	Возможные последствия рисков для субъектов ипотеки
		Застройщик	Инвестор
1. Снижение ставок по кредиту				Утрата части инвест. дохода в связи с попутным снижением инвест. ставок
2. Повышение ставок по кредиту	Утрата части клиентов	Невозможность выплаты ипотечного кредита	Удорожание строительства, увеличение его сроков
3. Увеличение (уменьшение) валютного курса рубля		Прибыль или потери в зависимости от номинирования валюты кредита	Потери или прибыль в зависимости от номинирования валюты кредита	Потери или прибыль в зависимости от номинирования валюты инвестирования
4. Снижение ликвидности и утрата залога	Утрата кредита		Утрата дохода
5. Увеличение сроков оформления собственности	Утрата части кредитного дохода	Дополнительные расходы	Утрата части дохода	Утрата части инвестиционного дохода
6. Снижение платежеспособности заемщиков	Утрата дохода, утрата кредита	Утрата приобретенного имущества, дополнительные расходы	Утрата части или всего дохода	Утрата части или всего инвестиционного дохода

На рынке ипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство. Заемщики (залогодатели) -- физические и юридические лица, обратившиеся за получением кредита и получившие его. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющееся у них в собственности и приобретаемое на средства кредита жилье в залог. Кредиторы -- банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты. Инвесторы -- юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды. Правительство создает условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.

Существует также множество второстепенных участников ранка ипотечных кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риэлторские фирмы. Продавцы жилья -- физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам. Операторы вторичного рынка -- специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов. Страховые компании осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка. Оценщики -- юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании. Риэлторские фирмы -- юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования -- нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.

Российская схема ипотечного кредитования близка к американской двухуровневой модели (рассмотренной выше), хотя нельзя сказать, что она полностью ее копирует. Тем не менее, незадолго до наступления мирового кризиса и у нас стали проявляться опасные тенденции, например предложение ипотечных кредитов на 100-процентную стоимость залога. От ситуации, подобной американской, нас спасло то, что в России объем ипотеки составляет всего 2-3% от ВВП, в то время как в США -- в разы больше.

Если оценивать систему ипотечного кредита в целом, можно выделить следующие ее преимущества: ? возможность сразу жить в новой квартире, доме; ? жилье сразу становится собственностью, в нем можно зарегистрироваться; ? безопасность обеспечивается договорами страхования; ? заемщику предоставляется имущественный налоговый вычет; ? длительный срок кредитования делает платежи не слишком большими; ? в некоторых районах существует социальная ипотека. Недостатками ипотеки можно назвать: ? переплата за квартиру может достигать 100% и более (ежегодные суммы обязательного страхования, услуги оценочных компаний, нотариуса, плата банку за рассмотрения заявки, сбор за ведение ссудного счета и т.д.); ? много требований ипотечных банков к заемщику (подтверждение доходов, наличие регистрации и гражданства, поручители, определенный стаж работы на одном месте и т.п.); И все же преимущества ипотечного кредитования позволили данному сектору рынка активно развиваться вплоть до сентября 2008 г. Наступивший в сентябре 2008 г. мировой финансовый кризис в первую очередь ударил по ипотеке. Многие банки свернули свои ипотечные программы, те которые продолжили работать с ипотекой, существенно пересмотрели условия программ (увеличены были ставки и размеры первоначального взноса, ужесточены требования к заемщику, в основном кредитовались объекты только вторичного рынка и т.д.). Однако государство поддержало ипотечные банки, что дало возможность банкам разрешить кризис ликвидности и привело уже в 2009-2010 гг. к возрождению ипотеки как инструмента решения жилищных проблем.

В период кризиса доля жилья, приобретаемого по ипотечным программам на первичном рынке, сильно "упала": с 16-18% - в 2008 г. до 8-10% - в 2009-м. По информации аналитического центра АИЖК, сейчас эта соотношение составляет 13-15% .

В настоящее время мы можем наблюдать устойчивую тенденцию к росту объемов ипотечного кредитования. Сейчас можно говорить о том, что докризисный уровень не только достигнут, но и превышен.

Такой рост обусловлен сразу несколькими тенденциями: в обществе исчезла психологическая напряженность, люди стали уверенней смотреть в будущее, застройщики наращивают объемы строительства, а финансовые институты выводят на рынок все новые и новые предложения. Например, только в Волгограде услуги ипотеки продвигают порядка 30 банков, причем у большинства из них несколько кредитных программ. Еще одним фактором, напрямую повлиявшим на увеличение объема выдаваемых ипотечных кредитов, стало смягчение требований, предъявляемых к заемщикам. Среди новых тенденций на рынке ипотечного жилищного кредитования стоит отметить тот факт, что впервые за достаточно долгое время соотношение спроса на первичное и вторичное жилье сравнивается. Во многом это связано со старением жилого фонда вторичного жилья, и люди, решив взять ипотеку, все чаще останавливают свой выбор на новых квартирах.

Основываясь на вышеизложенном, мы приходим к следующим выводам.

Определяющим содержанием понятия "ипотека" является "залог недвижимости", поскольку остальные как расширительные ("закладная", "ссуда под залог недвижимости"), так и узкие ("залог имущества в обеспечение долгосрочной ссуды") толкования являются производными действиями или аспектами такого содержания. Поэтому наиболее правильным является законодательно установленное понятие ипотеки, и в дальнейшем в настоящей работе при рассмотрении ипотечного кредита будет использоваться юридически установленное Законом об ипотеке определение ипотеки как залога недвижимости в обеспечение каких-либо обязательств. В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования является наиболее перспективным путем решения жилищной проблемы. Ипотека - это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением использования основного денежного обязательства; его предметом всегда является недвижимое имущество. Чаще всего ипотека используется при обеспечении кредитных договоров с банками.

Неотъемлемый инструмент системы ипотечного жилищного кредитования - обеспечение кредита, т.е. гарантия его возврата.

Ипотека - разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения денежного обязательства с целью получения ипотечной ссуды. При этом ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у залогодателя (заемщика).

Термин «ипотека» обозначает залог недвижимого имущества и применяется в законодательствах различных стран для обозначения трех следующих правовых категорий:

Залога;
- закладной;
- ипотечного кредита.

Действующее российское гражданское законодательство под закладкой понимает ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее законного владельца:

Право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;

Право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

В соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», квартира, приобретенная за счет кредита банка в собственность, считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора ее купли-продажи.

Вырученные залогодержателем закладной (которому переданы или на которого судом переведены права по закладной) средства в результате реализации предмета ипотеки, распределяются в следующем порядке:

Из них удерживаются суммы, необходимые для покрытия расходов, возникших в связи с обращением взыскания на предмет ипотеки и его реализацией;

Они направляются на погашение долга ипотечного залогодержателя залогодержателю закладной;

Оставшаяся сумма передается ипотечному залогодержателю в погашение причитающегося ему долга по кредитному договору или иному обязательству, обеспеченному ипотекой по закладной;

Наконец, остаток распределяется между другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.

Распределение проводится, органом, осуществившим исполнение судебного решения, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке - нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания, с соблюдением правил ст. 319, п. 1 ст. 334 и п. 4. и 6 ст. 350 ГК РФ.

В данном случае ипотечный залогодатель оказывается в невыгодном положении по сравнению с тем, если бы закладная не была выдана и в последующем не была заложена. Так, по общему правилу, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю (п. «б» ст. 350 ГК РФ). При залоге закладной предмет ипотеки служит обеспечением двух практически не связанных между собой обязательств: обязательств должника перед ипотечным залогодержателем; обязательств владельца закладной перед залогодержателем закладной. Причем на обеспечение второго обязательства залогодатель согласия не давал (по крайне мере, действующее законодательство не содержит требования к владельцу закладной о предварительном получении такого согласия от ипотечного залогодателя перед заключением сделки по залогу закладной).

При нарушении должником условий исполнения основного обязательства вырученная от реализации предмета ипотеки сумма направляется на погашение двух несвязанных между собой обязательств (вместо одного обязательства должника перед залогодержателем при отсутствии залога закладной). Шанс получить разницу между денежной суммой, полученной от реализации предмета ипотеки, и размером обязательств основного должника для залогодателя резко уменьшается.

Для наглядности продемонстрируем формулу расчета суммы, подлежащей передаче ипотечному залогодателю:

ЗД = С – ОД - ОЗ

где ЗД - сумма, подлежащая перечислению ипотечному залогодателю; С - сумма, вырученная от реализации предмета ипотеки, и уменьшенная на расходы, необходимые для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на предмет ипотеки и его реализацией; ОД - размер обязательств основного должника; ОЗ - размер обязательств ипотечного залогодержателя перед залогодержателем закладной, удержанных последним. Данный правовой перекос может свети к нулю усилия по внедрению в хозяйственный оборот дополнительного гибкого и нужного финансового инструмента - закладной.

В отличие от приведенной выше формулы приоритетной должна стать следующая формула (значения показателей те же, что и в предыдущей):

ЗД = С - ОЗ

Данная формула основана на общих правилах, закрепленных в п. 5 и п. 6 ст. 350 ГК РФ, т.е если значение ЗД получается отрицательным, то данную разницу вправе требовать ипотечный залогодержатель от ипотечного залогодателя (п. 5 ст. 350 ГК РФ). Если же значение ЗД выходит положительным, то данную разницу должен перечислить ипотечный залогодержатель ипотечному залогодателю (п. 6 ст. 350 ГК РФТ).

Перечень видов закладных, отнесенных в соответствии с Методическими указаниями по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (утв. распоряжением ФКЦБ России от 26.02.1999 г. №195-р) к категории высокорискованных относятся:

Закладные, по которым залогодателями и должниками по обеспеченным ипотекой обязательствам выступают различные лица, за исключением случаев, когда в качестве залогодателей недвижимого имущества выступают Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования;

Закладные, залогом недвижимого имущества по которым обеспечены не обязательства по возврату полученных кредитов (займов), а иные гражданско-правовые обязательства;

Закладные, законными владельцами и отчуждателями которых являются физические лица;

Закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны физические лица;

Закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны юридические лица, которым законодательством РФ не предоставлено право осуществлять ипотечное кредитование;

Закладные в отсутствие приложенных к ним договоров кредита и ипотеки, форма и содержание которых соответствуют требованиям гражданского законодательства РФ, а также законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

Закладные, недвижимое имущество по которым принадлежит залогодателям на праве хозяйственного ведения;

Закладные, недвижимое имущество по которым хотя и принадлежит залогодателям на праве собственности, но может являться предметом гражданско-правовых сделок, только с согласия третьих лиц, в т.ч. с согласия уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления;

Закладные, по которым заложенным является право аренды или иное право владения и пользования недвижимым имуществом;

Закладные, по которым заложенными являются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

Закладные, недвижимое имущество по которым находится в совместной (общей или долевой) собственности двух или более залогодателей;

Закладные на жилые помещения (квартиры, индивидуальные жилые дома) без приложенных к ним справок о характеристике жилой площади, справок о количестве и составе зарегистрированных (прописанных) на жилой площади лиц, оформленных в надлежащем порядке документов о земле-отводе, планов земельных участков, пообъектных выписок из реестров регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Отношения между субъектами ипотечного жилищного кредитования строятся на договорной основе: между субъектами кредитных отношений заключаются соответствующие договоры, определяющие все стороны кредитной сделки, включая права, обязанности и ответственность сторон.

Ипотека или ипотечный кредит является, пожалуй, особенным кредитным продуктом, который банк предлагает своим клиентам. Ее исключительность заключается в некоторых особенностях, которые, как правило, не присущи другим кредитным продуктам:

• сверхдлительный срок кредитования, который может достигать 30 лет, но, как правило, бывает от 10 до 20 лет;
• относительно большая сумма кредита;
• недвижимое имущество в качестве объекта залога.

Особенности ипотеки

На самом деле особенности ипотеки не ограничиваются теми, которые перечислены выше. Более того – в реальности их гораздо больше, а разобраться со всеми нюансами без специальных знаний достаточно сложно. Поэтому в этой статье я помогу разобраться в нюансах ипотечного кредита.

Длительный срок кредитования, который в большинстве случаев составляет 15-20 лет, обуславливает высокие риски, которые в равной мере могут затронуть и банк и заемщика. Риск, связанный с фактором неопределенности, увеличивается прямо пропорционально продолжительности договора ипотеки. В течение этого времени могут произойти любые события экономического характера: от потери заемщиком работы до банкротства банка. Также нельзя исключать возможности финансового кризиса, гражданских противостояний, стихийных бедствий и техногенных катастроф, которые могут уничтожить объект залога, и тому подобных событий, которые нельзя заранее предвидеть.

Поскольку рассмотреть все эти риски объективно невозможно, мы остановимся на чисто экономических и финансовых особенностях ипотечного кредита. Согласитесь, достаточно сложно предугадать возникновение пожара или наводнения, не говоря уже о более глобальных катаклизмах. Но вернемся к особенностям ипотеки.

Длительный срок кредитования

Для банка главной проблемой является возможная потеря заемщиком источника дохода, что может произойти как в результате его увольнения, так и частичной или полной утратой трудоспособности в результате травмы, болезни или несчастного случая. Смерть заемщика также ставит под вопрос возврат кредита. Поэтому обязательным требованием банка является приобретение заемщиком полиса страхования жизни и здоровья с суммой покрытия не менее остатка задолженности по ипотеке. В случае наступления страхового события ипотечный кредит будет погашен за счет страхового возмещения. Однако риск потери работы заемщиком в результате увольнения остается непокрытым.

Для заемщика также существуют риски, связанные с финансовым благополучием банка. Например, в результате банкротства банка заемщик должен будет полностью погасить остаток задолженности, или он может потерять свою недвижимость. Когда суд признает банк банкротом, то всем заемщикам будет предложено немедленно возместить всю задолженность. Если они не смогут сделать этого, то залоговое имущество будет реализовано, а средства от его продажи пойдут на погашение ипотеки. Согласитесь, ситуация не совсем приятная. Следует сказать, что такие ситуации возникаю нечасто, но, тем не менее, полностью исключать возможность их возникновения не стоит.

Относительно высокая сумма кредита

Стоимость недвижимости во все времена остается относительно высокой (по сравнению с другими товарами длительного пользования). Это обусловлено тем, что помимо прямого назначения – непосредственного проживания, недвижимость часто приобретается чисто с инвестиционной целью. Например, квартиру можно приобрести с целью получения дохода от роста ее рыночной стоимости. Другими словами, купить дешевле, продать дороже. Кроме того, квартиру можно сдавать в аренду, что принесет инвестору дополнительные текущие доходы. Это приводит к повышению спроса на рынке недвижимости, что автоматически ведет к росту цен на нее.

Помимо этого важным фактором является и относительно высокая себестоимость строительства, и необходимость привлечения значительных средств, и достаточно высокая продолжительность строительства крупных объектов.

В общем, все эти факторы, как и многие другие, приводят к тому, что средняя сумма ипотечного кредита, как правило, выше, чем при любых других видах банковского кредитования.

Недвижимое имущество в качестве объекта залога

В отличие от других типов физических активов, недвижимое имущество обладает рядом специфических особенностей. Любые активы подвержены износу, как моральному (например, устаревание, вызванное появлением новых технологий), так и физическому. Чем меньше срок полезной эксплуатации физического актива, тем выше влияние этих факторов. Поскольку срок полезной эксплуатации недвижимости измеряется десятками лет, а иногда, и превышать сто лет, фактор износа не имеет решающего значения. Для сравнения приведу простой пример.

Совершенно очевидно, что рыночная стоимость легкового автомобиля после 10 лет эксплуатации снизится в несколько раз, что будет результатом физического и, в меньшей степени, морального износа. Такой товар, как ноутбук, потеряет большую часть своей стоимости в течение 2-3 лет, что произойдет в результате морального и, в гораздо меньшей степени, физического износа. Стоимость недвижимости за 10 лет, напротив, может вырасти в несколько раз, но может и упасть.

В целом, рыночная стоимость недвижимости зависит от многих факторов, среди которых можно выделить: изменение уровня доходов населения, уровень процентных ставок по ипотечным кредитам, политика государства в сфере строительства и многие другие. Кроме того, недвижимость может приобретаться в инвестиционных целях, что часто вызывает резкий рост ее стоимости в момент входа спекулятивного капитала на рынок, и быстрый спад в момент его выхода. В современной истории существует масса подобных примеров, наиболее свежим из которых является мировой финансовый кризис 2008 года, причиной которого стал ипотечный кризис в США. В 2000-ые недвижимость в США стала выгодным объектом инвестирования, поэтому крупные инвесторы массово вкладывали свои средства в ее приобретение. Это привело к значительному росту цен, который закончился их обвалом в 2008 году, что, в свою очередь, привело к банкротству многих крупнейших банков, осуществлявших операции с ипотекой.

Итак, недвижимое имущество является специфическим объектом залога, поскольку ни банк, ни заемщик по объективным причинам не могут спрогнозировать изменение его рыночной стоимости.

Возможность снижения рыночной стоимости недвижимости

Снижение цен не выгодно ни банку, ни заемщику. Заемщик в этом случае будет переплачивать за недвижимость. Банк в такой ситуации сталкивается с риском того, что в случае дефолта заемщика (проще говоря, если заемщик не сможет продолжать выплачивать ипотеку), он не сможет погасить всю задолженность за счет средств от реализации залога. Эту ситуацию удобно рассмотреть на примере.

Предположим, что заемщик взял ипотечный кредит на сумму 90000 у.е., при рыночной стоимости квартиры 100000 у.е. (недостающие 10000 у.е. заемщик выплатил из своих собственных средств). Допустим, через 3 года рыночная стоимость недвижимости снизилась на 30% и составила 70000 у.е. При этом, остаток задолженности по ипотеке составляет 77600 у.е. Если заемщик в силу каких-либо причин не сможет выплачивать кредит, то банк в случае реализации объекта залога потеряет 7600 у.е. С другой стороны, согласитесь, любому неприятно осознавать, что купил квартиру дороже, чем она стоит сегодня.

Возможность изменения процентной ставки

Подробнее о видах процентных ставок мы поговорим несколько позднее. Тут я хотел бы заострить Ваше внимание на следующем моменте. В договоре ипотеки обязательно присутствует пункт, позволяющий банку пересмотреть процентную ставку по ипотеке в одностороннем порядке. Заемщику остается простой выбор, либо погасить ипотеку досрочно, либо согласиться. Поэтому я советую очень внимательно изучить эту часть договора перед его подписанием, а лучше проконсультироваться у профессионального юриста.

Риск досрочного погашения ипотеки

Улучшение материального положения заемщика может привести к тому, что он сможет выплатить кредит гораздо быстрее, чем это было предусмотрено договором. В результате банк недополучит всей суммы процентов, которую он рассчитывал получить. Казалось бы, это не проблема заемщика, однако она может стать ей. Обычно банки позволяют заемщикам беспрепятственно досрочно погашать ипотеку, не применяя каких-либо штрафных санкций. Однако в некоторых случаях в договоре может присутствовать пункт, который устанавливает штрафные санкции за досрочное погашение. Поэтому я советую внимательно ознакомиться с договором, с целью выявления подобных нюансов.

Требования к заемщику для выдачи ипотеки

Поскольку ипотеке объективно сопутствую более высокие риски, банк выдвигает к заемщику более высокие требования, чем, например, при выдаче потребительского кредита на покупку ноутбука. Давайте рассмотрим основные из них.

Как и в случае предоставления любого другого типа кредита, главным условием получения ипотеки является подтвержденный доход заемщика. Для этого он должен представить справку о доходах по установленной форме, налоговую декларацию или бухгалтерскую и финансовую отчетность, если заемщик имеет собственный бизнес. От размера дохода будет напрямую зависеть максимально возможная сумма ипотечного кредита.

Возраст также является немаловажным фактором. Как правило, банки обязательно устанавливают минимальную планку, обычно она составляет 21 год. Также может быть установлена и максимальная планка, причем заемщик не должен достигнуть ее на момент завершения договора ипотеки. Например, такая планка установлена на отметке 65 лет. Это означает, что заемщик не должен быть старше 45 лет, чтобы взять ипотеку на 20 лет.

Общий стаж, в том числе непрерывный, и продолжительность работы на одном месте играют немаловажную роль. Если человек долгое время был безработным, а устроившись на работу и проработав на ней 8 месяцев подаст заявку на ипотеку, банк, скорее всего, ему откажет - сработает фактор отсутствия непрерывного стажа. Иногда банк может выставлять ограничение на минимальный общий стаж. Кроме того, продолжительность стажа на текущей работе обычно должна составлять не менее 6 месяцев.

Социальный фактор, такой как семейное положение и наличие детей также оказывает непосредственное влияние. При прочих равных обстоятельствах семья имеет больше шансов получить ипотеку, чем отдельный заемщик. Количество детей и прочих иждивенцев, напротив, снижает сумму кредита, поскольку на их содержание уходит часть дохода заемщика.

Помимо этого банк может потребовать заемщика найти поручителя, который добровольно обязуется выполнять обязательства по договору, если заемщик не сможет выплачивать кредит. При этом муж или жена, по законодательству некоторых стран, становится поручителем в обязательном порядке.

Условия ипотечного кредита

Договор ипотеки является достаточно сложным для понимания юридическим документом, который помимо финансовых вопросов затрагивает и имущественные аспекты, связанные с порядком реализации объекта залога в случае дефолта заемщика. Поэтому я настоятельно советую взять образец договора и дать изучить его профессиональному юристу. Мы же остановимся на финансовом аспекте.

Схема погашения

На практике аннуитет является более распространенным, поскольку позволяет при прочих равным обстоятельствах взять в кредит большую сумму. А иногда банки просто не предлагают для ипотеки схемы погашения убывающими платежами. Разницу между ними рассмотрим на простом примере.

Допустим, заемщик берет ипотечный кредит на 100000 у.е. на 20 лет под 12% годовых. При аннуитете размер платежа составит 1101,08 у.е. В случае выбора схемы погашения убывающими платежами первый платеж составит 1416,67 у.е. То есть, если доходы заемщика позволяют направить на погашение 1200 у.е., то аннуитет позволит ему взять кредит на 100000 у.е., а схема погашения убывающими платежами – нет.

Процентная ставка

Поскольку ипотечный кредит является долгосрочным, всегда существует риск изменения процентных ставок под влиянием рыночных факторов. Причем определить заранее, будут ли процентные ставки снижаться или расти, невозможно по объективным причинам. В этой ситуации банк предлагает заемщику возможность выбора между фиксированной или плавающей процентной ставкой. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, поэтому рассмотрим их более подробно.

Фиксированная процентная ставка прописывается в договоре и действует в течение всего срока действия договора ипотеки. Как я уже упоминал, договор может содержать некоторые оговорки, которые все же позволяют банку изменить процентную ставку, поэтому внимательно ознакомьтесь с ними до подписания!

Будет ли выгоден выбор фиксированной процентной ставки для заемщика или нет, зависит от ситуации на кредитном рынке. Если процентные ставки по кредитам будут расти, заемщик будет защищен от этого. Однако если ставки будут падать, он будет переплачивать проценты.

Плавающая процентная ставка, как следует из названия, может измениться в течение срока действия договора. Поэтому в его тексте записывается не ее количественное выражение (например, 12% годовых), а формула расчета. То есть плавающая процентная ставка состоит из двух частей: изменяющегося ядра и фиксированной надбавки. В качестве ядра могут использоваться такие ставки, как LIBOR или EURIBOR , учетная ставка центрального банка, уровень инфляции и т.п. Фиксированная надбавка устанавливается банком, а ее размер, как правило, зависит от кредитного рейтинга заемщика. Чем выше его кредитный рейтинг, тем меньше будет размер надбавки. Пересмотр процентной ставки обычно осуществляется периодически, что закрепляется в договоре. Ставка может пересматриваться ежемесячно, ежеквартально, раз в полгода или ежегодно.

Давайте рассмотрим механизм действия плавающей процентной ставки на конкретном примере.

Для ипотечных кредитов, выдаваемых в долларах США, плавающая процентная ставка обычно привязывается к ставке LIBOR. Допустим, что заемщик взял ипотечный кредит на сумму 100000 у.е. сроком на 15 лет. При этом договор предполагает ежеквартальный пересмотр процентной ставки по формуле «трехмесячная ставка LIBOR + 9,5%», а ставка LIBOR на момент заключения договора составляла 4,25%. Предположим, что на момент первого пересмотра процентной ставки трехмесячная ставка LIBOR составила 4,57%.

Поскольку ипотека предполагает две схемы погашения, то и мы рассмотрим обе из них.

При схеме погашения убывающими платежами все выглядит довольно просто. График платежей составляется на период до первого пересмотра процентной ставки, то есть в нашем примере на 3 платежа (один квартал). Итак, процентная ставка на момент подписания договора составляет 13,75% годовых (4,25% + 9,5%). Основная сумма кредита 100000 у.е. будет равномерно распределена пропорционально периоду кредитования, то есть на 180 частей (15 лет, что составляет 180 месяцев). Проценты будут начисляться на остаток задолженности по ставке 1,1458333% (13,75%/12). Следует отметить, что я использовал распространенный подход, который подразумевает равное количество дней в каждом месяце. Однако некоторые банки используют фактическое количество дней, что, впрочем, не вызовет сколь бы то значимых расхождений. Итак, график на первые три платежа будет выглядеть следующим образом.

После этого произойдет пересмотр процентной ставки, которая теперь составит 14,07% (4,57% + 9,5%). В течение следующего квартала проценты будут уже начисляться по этой ставке, пока не произойдет очередной пересмотр. Таким образом, график платежей на следующий квартал будет иметь вид.

Затем последует очередной пересмотр процентной ставки, и так будет продолжаться до того момента, пока заемщик не выплатит ипотечный кредит полностью.

Хоть схема погашения убывающими платежами и предполагает их последовательное снижение, в случае с плавающей ставкой это может быть далеко не так. Если ее изменяющаяся часть будет расти, то это может вызвать и рост платежей, как мы и убедились на примере.

В случае с аннуитетом схема на первый взгляд выглядит сложнее, но на самом деле она ничем принципиально не отличается. Первым делом нам надо найти размер платежа, что удобно сделать в Excel при помощи функции «ПЛТ» (в некоторых версиях «Платеж»). Для этого надо заполнить параметры функции в диалоговом окне.

1. «Ставка» - процентная ставка по кредиту. На момент подписания договора ипотеки ставка составляет 13,75% годовых (4,25% + 9,5%). Однако нам надо учитывать один нюанс, что в договоре фигурирует процентная ставка в годовом выражении, а нам надо привести ее из расчета ежемесячного погашения. Поэтому в этой графе мы заполняем «13,75%/12»;
2. «Кпер» - количество периодов кредитования, заполняем «180» (180 месяцев);
3. «Пс» - сумма кредита, заполняем «100000».

Остальные поля не заполняем.

Платеж составит 1314,99 у.е. и будет действовать до следующего пересмотра процентной ставки через три месяца. Учитывая, что при аннуитете проценты также начисляются на остаток задолженности, график погашения на первые три месяца будет иметь следующий вид. (Подробнее с методикой расчета платежа при аннуитете можно ознакомиться в статье «Аннуитет »)

После этого будет пересмотрена процентная ставка, которая теперь составит 14,07% и будет действовать до очередного пересмотра.

Пересчет аннуитета может показаться на первый взгляд очень сложным, однако, это совсем не так. Мы, как и прежде, воспользуемся функцией «ПЛТ», параметры которой надо правильно заполнить.

«Ставка» - процентная ставка выросла до 14,07%, поэтому в этой графе мы заполняем «14,07%/12».

«Кпер» - на этот момент уже прошло 3 месяца, поэтому до конца действия договора осталось 177 месяцев, что мы и заполним «177».

«Пс» - на этот момент заемщик уже вернул часть основной суммы кредита, а именно 513,31 у.е. (169,16+171,09+173,06). То есть на момент пересчета остаток задолженности составит 99486,69 у.е., что и надо заполнить в этой графе.

Таким образом, новый платеж составит 1336,24 у.е., а график погашения будет выглядеть следующим образом.

В дальнейшем пересчет аннуитета будет осуществляться аналогично.

Итак, в момент подписания договора ипотеки невозможно однозначно ответить на вопрос, какая из процентных ставок, в конечном счете, окажется выгодней. Тут как раз уместно выражение: «Знал бы прикуп – жил бы в Сочи». Но поскольку выбирать все равно придется, я дам несколько рекомендаций.

Фактически фиксированная процентная ставка дает определенность, то есть Вы, заранее знаете размер всех платежей, что позволяет осуществлять планирование погашения ипотеки. Однако если процентные ставки будут падать, Вы будете переплачивать, по сравнению с плавающей ставкой.

В свою очередь, плавающая процентная ставка усиливает фактор неопределенности, поскольку не позволяет прогнозировать размер будущих платежей. Станет она, в конечном счете, выгодной или нет, будет зависеть от динамики кредитного рынка. Если ставки будут расти, Вы однозначно проиграете, если будут падать – Вы выиграете.

На мой взгляд, фиксированная ставка является более удачным вариантом, но окончательное решение принимать придется именно Вам.

Досрочное погашение

Условия договора обычно предполагают возможность досрочного погашения. Подробно на примере с механизмом досрочного погашения можно ознакомиться в статьях «Досрочное погашение аннуитета » и «Досрочное погашение по схеме убывающих платежей ».

Однако помните, в некоторых случаях досрочное погашение может сопровождаться штрафными санкциями, размер и порядок начисления которых оговаривается в условиях договора.

Расчет ипотеки

Подведем итоги

Как мы убедились, в договоре ипотеки может быть много подводных камней не только финансового, но и юридического характера. Поскольку срок действия договора исчисляется годами, а иногда и десятилетиями, шанса на исправление ошибок у Вас может и не быть. Поэтому я советую досконально изучить договор, разобраться во всех нюансах, проконсультироваться у профессионального юриста, объективно оценить свои финансовые возможности и только после этого подписывать договор.

Добрый день, уважаемые читатели финансового журнала «сайт»! Сегодня мы поговорим об ипотеке и ипотечном кредите : что это такое, как рассчитать ипотеку онлайн, каковы условия получения ипотеки в 2019 году, какие программы ипотечного кредитования предлагают ведущие банки.

Публикация будет полезна всем, кто решил или еще только размышляет о подобной возможности. Нелишним будет прочитать статью и лицам, желающим расширить свои знания в области финансов. Поэтому рекомендуем абсолютно всем не терять времени, а приступить к чтению!

Итак, из представленной статьи вы узнаете:

• Что такое ипотечный кредит и в чем заключаются преимущества и недостатки ипотеки;
• Какие существуют специальные программы ипотечного кредитования;
• Какие этапы включает оформление ипотеки;
• Основные условия выдачи ипотеки в России;
• Каковы особенности расчета платежей по ипотечному кредиту;
• Какие банки предлагают лучшие условия;
• К кому обращаться за помощью в получении ипотеки.

Кроме того, в конце статьи читатели найдут ответы на самые популярные вопросы об ипотечном кредитовании.

Публикация получилась довольно объёмной, поэтому пользуйтесь содержанием.

О том, что такое ипотека, каковы условия оформления ипотечного кредита в ведущих банках России, как можно быстро рассчитать ипотеку в режиме онлайн, а также какие ипотечные программы существуют — мы расскажем в данном выпуске

1. Что такое ипотека простыми словами - обзор понятия и его суть 📋

Что представляет собой ипотека?

Ипотека - это особый вид залога, который предназначен для страхования займодателя от возможного невозврата средств. При этом в качестве залога используется покупаемое имущество.

Традиционно в ипотеке используется недвижимость – квартира, жилой дом, доля в объекте .

При оформлении ипотеки объект имущества на праве собственности принадлежит покупателю. При этом в силу того, что он является залогом, кредитор имеет право при невыполнении заемщиком взятых на себя обязательств отсудить недвижимость в свою пользу.

Кроме того , у собственника нет права распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Без согласования с кредитной организацией он не может продать или подарить недвижимость, обремененную залогом.

1.1. Смысл ипотеки

Главной характеристикой ипотеки является залог . Его присутствие является важнейшим условием существования этого экономического понятия.

Следует понимать , что залогом может стать не только покупаемое имущество, но и уже находящееся в собственности заемщика.

Так, например, банки не всегда охотно соглашаются на кредитование строящегося жилья , ведь на него еще не оформлено право собственности. А значит, невозможно наложить обременение.

Процесс становится гораздо проще, если в качестве залога потенциальный заемщик предлагает оформить уже имеющуюся в его собственности квартиру.

По окончании строительства и сдачи недвижимости в эксплуатацию можно продать предмет залога с разрешения банка с целью погашения кредита. Другой вариант – сохранить обременение до момента полного выполнения обязательств. В этом случае заемщик становится владельцем двух квартир.

Финансисты под ипотекой понимают две экономических категории: залог имущества , а также выданный под него денежный займ .

При этом можно выделить ряд признаков, которые характерны для ипотеки:

1. оформление регулируется федеральными законами;
2. целевой характер, то есть при оформлении кредита на квартиру, потратить деньги на покупку чего-либо другого не получится;
3. длительный срок кредитования (до 50 лет);
4. более низкие по сравнению с нецелевыми кредитами процентные ставки.

Теоретически существует возможность оформлять ипотеку и на приобретение другого имущества (например , предметов роскоши), а также оплату обучения и лечения. Однако в России подобные программы не популярны.

1.2. История развития

Историки сходятся во мнении, что термин ипотека произошел очень давно – примерно в 5 000 году до нашей эры.

Тогда в Древней Греции ипотекой называли столб , который устанавливали на земельном участке заемщика. На нем располагалась информация, относящаяся к предмету залога. Кроме того, займы под залог недвижимости выдавались и в Древнем Египте.

В нашей стране ипотека в современном понимании появилась не так давно. Покупка квартир в стала возможна только в конце 90 -ых годов.

Толчком этому послужило принятие в 1998 году закона, регулирующего ипотеку. Именно он по сей день выступает основным законодательным актом, который регулирует оформление ипотечных соглашений.

1.3. Преимущества и недостатки ипотеки

Для большинства жителей нашей страны оформление ипотеки становится единственной возможностью стать владельцем квартиры сегодня, а не в далеком будущем. Это приводит к неизменному спросу на ипотечные программы.

Специалисты выделяют целый ряд преимуществ , которые получают заемщики, оформляя ипотеку:

1. Приобретение собственного жилья с максимальной выгодой доступно тем, кто имеет право на получение льготной ипотеки . В России воспользоваться специальными программами могут молодые специалисты, военные, а также граждане, воспитывающие более одного ребенка.
2. Решение проблем с жильем в максимально короткие сроки. Использование ипотеки позволяет отказаться от длительного накопления средств на собственную квартиру. Также исчезает необходимость ежемесячно отдавать огромные деньги чужому человеку в качестве арендных платежей.
3. Для некоторых оформление ипотеки позволяет инвестировать средства в недвижимость. Такое имущество редко падает в цене, а в долгосрочной перспективе рост стоимости квартир не прекращается. Покупая недвижимость, заемщик получает возможность реализовать ее в будущем по более высокой стоимости. При этом можно будет не только погасить долг по ипотеке, но и получить ощутимую прибыль.

Несмотря на существенные преимущества, ипотека имеет и ряд недостатков :

1. Ипотеку бывает оформить достаточно сложно. Многие кредитные организации настолько тщательно проверяют заемщиков, что получить положительное решение становится непросто.
2. Высокий размер переплат. В связи с оформлением ипотеки на длительный срок она может сравняться с первоначальной суммой кредита.
3. Собственник ограничен в правах на распоряжение залоговым имуществом.
4. Срок погашения кредита обычно достаточно велик. Далеко не каждый готов ежемесячно на протяжении 10-30 лет вносить внушительные платежи.
5. Существует риск лишиться квартиры. Если по каким-либо причинам заемщик не исполняет своих обязательств по ипотеке, банк имеет право через суд забрать либо продать на аукционе предмет залога.

Статистические данные показывают, что позволить себе купить жилье в ипотеку могут не больше 5 % российских граждан. При этом большая их часть оформляет кредит на льготных условиях.

2. Существует ли разница между понятиями ипотека и ипотечный кредит? 📊

Большая часть граждан не могут позволить себе купить квартиру за наличные. Именно поэтому статистические данные демонстрируют, что более 50 % всех сделок с недвижимостью совершается путем оформления ипотечных кредитов. Более подробно о том, и как правильно действовать при покупке жилья в кредит, мы писали в предыдущей статье.

Далеко не все знают, что понятия ипотеки и ипотечного кредита неравнозначны.

Ипотечный кредит - это важная составляющая ипотечной системы, которая предполагает оформление банком займа под обеспечение в виде залога недвижимости.

Получается, что выдавая кредит, банковская организация, чтобы гарантировать себе возврат выданных средств, оформляет купленную квартиру в залог. Именно купленная на заемные средства недвижимость в описанной выше ситуации выступает ипотекой .

Под ипотекой понимают определенную форму залога. При ней приобретаемая недвижимость принадлежит должнику и используется им, но на нее наложено обременение.

Получается, что при отказе должника вносить платежи по займу кредитор имеет право реализовать имущество с целью возврата себе выданных в качестве кредита средств.

Обзор основных видов ипотечного кредитования в России

3. Основные виды ипотеки и ипотечного кредитования 📑

Сегодня ипотечное кредитование для многих выступает единственным способом решить проблему с жильем. Поэтому спрос на эту финансовую услугу постоянно возрастает.

В таких условиях банки с целью привлечения как можно большего количества клиентов выпускают на рынок всё новые программы . В то же время огромное количество клиентов не только затрудняются решить, какая программа будет оптимальной именно для них, но и не представляют, в чем состоят их принципиальные отличия.

Ипотечные кредиты – понятие многогранное, поэтому в зависимости от различных характеристик выделяют большое количество классификаций :

• по цели кредитования;
• в зависимости от валюты займа;
• по виду недвижимости, которая будет куплена;
• по способу расчета ежемесячных платежей.

Это далеко не полный список, причем каждая классификация имеет право на существование.

Некоторые специалисты предпочитают выделять группы ипотеки , исходя из ее определения как залога недвижимости .

По этому принципу можно выделить две группы:

1. ипотека под залог имеющейся в собственности недвижимости;
2. гораздо чаще займ берут те, у кого ничего нет, поэтому более популярен кредит под залог покупаемого имущества.

Если ипотека оформляется первым способом, заемщик получает следующие преимущества:

• более низкая ставка;
• возможность нецелевого использования средств.

При оформлении ипотеки под залог приобретаемого объекта недвижимости , наоборот, займ имеет исключительно целевой характер. То есть купить на полученные деньги нельзя ничего кроме квартиры, более того, она должна быть одобрена банком. О том, как взять , читайте в отдельной статье.

Сегодня на рынке сосуществует огромное количество кредитных организаций. Естественно, это ведет к огромной конкуренции.

Каждый банк стремится разработать несколько программ ипотечного кредитования , которые окажутся уникальными и будут популярны среди заемщиков.

Называют программы кредитования по-разному, но чаще всего наименования отражают способ получения либо цель . В первом случае названия больше носят рекламный характер. Во втором – они отражают реальное предназначение ипотеки.

По цели оформления принято выделять:

1. Кредит для приобретения квартиры на вторичном рынке один из самых распространенных на сегодняшний день. Его характеризуют оптимальные условия , выгодная процентная ставка . Кроме того, этот вид ипотеки отличается быстрым оформлением . Многие банки предлагают сразу несколько разновидностей ипотечных кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке, в соответствии с которыми для некоторых групп заемщиков предлагаются определенные льготы.
2. Ипотечный займ на строящуюся недвижимость дает возможность приобрести жилье в момент его строительства. Следует понимать, что застройщик в обязательном порядке должен быть аккредитован выдающей кредит организацией. Для банка в этом случае действует не только риск невозврата, но и вероятность, что строительство не будет окончено. Поэтому по подобным программам ставка самая высокая . Естественно, что это ведет к увеличению переплаты. Однако есть и плюс для заемщика – квартиру можно приобрести по гораздо более низкой стоимости.
3. Ипотека для строительства дома выдается тем, у кого имеется земельный участок. Такой кредит позволяет возвести частный дом.
4. Кредит на приобретение загородной недвижимости позволяет стать собственником таунхауса , загородного дома , земельного участка или коттеджа . На рынке существуют предложения, разработанные кредитными организациями при поддержке застройщиков. Подобные программы предоставляют возможность купить жилые объекты в экологически чистых районах по приемлемым ценам.

Получается, заемщику, чтобы облегчить выбор среди разнообразия ипотечных программ, следует определиться, какое имущество будет использоваться им в качестве залога.

После этого в отделении банка, на его сайте или на интернет-ресурсах поиска кредитов необходимо выбрать программу, соответствующую цели . То есть принимать во внимание следует те программы, которые позволяют приобрести желаемый тип недвижимости.

Программы ипотечного кредитования для молодых семей, бюджетников, госслужащих, молодых специалистов

4. Специальные программы ипотечного кредитования — обзор ТОП-4 ипотечных программ 📝

В России существуют не только стандартные (базовые) ипотечные программы , на которые подать заявку может каждый, но и специальные , направленные на помощь в приобретении жилья определенным категориям граждан. Отличительной особенностью такой ипотеки является поддержка со стороны государства.

1) Ипотека с господдержкой

Целью ипотечного кредитования с государственной поддержкой является помощь в решении жилищных проблем, которая предназначена для социально незащищенных граждан.

К ним относятся:

• семьи, относящиеся к многодетным;
• граждане, воспитывавшиеся в детских домах;
• низкооплачиваемые работники бюджетной сферы;
• инвалиды;
• иные категории граждан, не имеющие возможность приобрести жилье без помощи государства.

Чтобы воспользоваться возможностью оформить социальную ипотеку, граждане должны быть поставлены в очередь на улучшение условий проживания.

Существует несколько видов помощи, оказываемой государством:

• субсидия, которая может быть направлена как на погашение имеющейся ипотеки, так и на первоначальный взнос;
• более низкая процентная ставка по ипотечному займу;
• продажа в кредит недвижимости по сниженной стоимости.

Гражданин не имеет права самостоятельно выбирать, какую помощь ему предпочесть. Такое решение принимается местными властями.

2) Военная ипотека

Для военнослужащих, которые принимают участие в программе накопительно-ипотечной системы, предусмотрена возможность воспользоваться для приобретения квартир программой «Военная ипотека» . Такое кредитование осуществляется при поддержке со стороны государства.

На специальный счет военному перечисляют субсидии , которые предназначены для приобретения жилой недвижимости. При этом с 2016 года у военных появилась возможность выбирать регион приобретения жилья, а также тип объекта недвижимости.

3) Ипотека для молодой семьи

Еще одним видом социальной ипотеки является ипотека для молодой семьи. Действие этой программы планировали прекратить в 2015 году. Однако условия отредактировали и ипотеку для молодой семьи продлили. На данный момент планируется, что программа будет действовать до 2020 года.

Воспользоваться этим типом ипотеки имеют право семьи, отвечающие следующим требованиям:

• один из супругов моложе 35 лет;
• официальное признание семьи в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий.

Программа предусматривает возможность использовать субсидированные средства в качестве взноса по ипотечному кредиту. При этом максимальный размер государственной помощи составляет 30 % стоимости жилья.

4) Ипотека для молодых специалистов

Эта программа призвана помочь с приобретением жилья работникам бюджетной сферы , возраст которых не превышает 35 лет. Одна из программ этой категории – «Дом для учителя».

Тем, кто планирует воспользоваться социальной ипотечной программой, следует знать, что помимо федеральных программ имеются и специальные программы в регионах , разрабатываемые местными властями. Именно в этих организациях можно узнать о действующих программах.

Условие 8. Процентная ставка по ипотеке

В среднем в российских банках уровень процентной ставки составляет 12 -14% в год.

Более лояльные условия действуют для постоянных клиентов банка, а также для оформляющих ипотеку по социальным программам .

Клиентам следует быть внимательными к тем банкам, которые предлагают получить ипотеку под более низкий процент. Нередко в этих случаях действуют завышенные комиссии.

Условие 9. Порядок выплат

Теоретически существует 2 варианта осуществления ежемесячных платежей:

1. дифференцированные;
2. аннуитетные выплаты.

В первом случае постепенно осуществляется снижение размера платежа, во втором – оплата осуществляется равными суммами.

В России наибольшей популярностью пользуется схема с использованием аннуитетных платежей . Именно она предлагается большинством банков.

Условие 10. Страховые взносы

Российским законодательством предусмотрена обязанность страховать ипотечные кредиты. Но зачастую банки вводят условия о дополнительных страховках.

Они вводят в кредитные программы условие страховать жизнь клиента , его трудоспособность , а также залоговое имущество . В этом случае лучше всего выбрать комплексную страховку , так как ее стоимость будет ниже.

Таким образом, существует целый ряд условий ипотечного кредитования, с которыми заемщик должен ознакомиться еще на этапе выбора банка.

Расчет ипотеки (суммы ипотечного кредита) с помощью онлайн-калькулятора

8. Как рассчитать ипотеку онлайн — пример расчета суммы ипотечного кредита 💻💸

Уже на этапе принятия решения купить жилье в ипотеку будущие заемщики задаются вопросом, каким будет размер ежемесячных платежей, и сколько в конечном итоге составит переплата.

Большинство крупных банков предоставляют всем желающим возможность произвести самостоятельно все необходимые расчеты с использованием ипотечного калькулятора в режиме онлайн . Тем не менее, зачастую возникают определенные трудности.

Каждый из нас однозначно в своей жизни слышал термины «ипотека» и «ипотечное кредитование», что зачастую связывалось между собой в смутное понимание формы кредита под залог имущества, которым выступает недвижимость. Но на самом деле сказать точно, что такое ипотека сможет далеко не каждый, хотя у этого понятия весьма длительная история. Еще в античные времена такая форма залоговых отношений, где заемщик отвечал перед кредитором своими земельными владениями, была популярной и востребованной. Сам термин «ипотека» произошел от наименования обозначающего столба, который устанавливался на залоговых землях.

Определение и суть ипотеки

Ипотекой называется форма залога, условия которого подразумевают, что закладываемое недвижимое имущество на время договорных отношений остается в собственности заемщика, а заимодатель (кредитор) оставляет за собой права на собственность этого имущества в том случае, если должник не сможет соблюсти свои платежные обязательства. Как правило, кредитор выручает средства от продажи этого имущества на рынке конфискованного залогового имущества.

Суть ипотеки несколько отличается от ипотечного кредитования, которое является производным системы банковских кредитов под залог недвижимости. Ипотечное кредитование представляет собой схему, предваряющую ипотеку. Т.е., банк выдает кредит на покупку объекта недвижимости, после чего эта недвижимость сразу переходит в ипотеку к банку. В случае если погашение кредита не наступает, банк-кредитор имеет право на первостепенное удовлетворение финансовых требований перед иными кредиторами несостоятельного должника.

Особенности ипотечного кредитования

Ипотечный кредит, как правило, подразумевает длительный срок отношений заемщика и кредитора. Ставки по такому кредиту гораздо ниже, поскольку оценка рисков минимальная. Основное особенностью ипотечного кредита являются более мягкие и свободные условия, поэтому часто именно ипотечное кредитование становится основной государственных программ, целью которых является обеспечение жилья молодым семьям.

Имущество, которое становится залоговым (недвижимость) проходит обязательную процедуру страхования, что должно обеспечить кредитору сохранность денежных средств при любом исходе мероприятия. В отличие от иных форм кредита, ипотечная форма позволяет минимизировать обоюдные риски и сделать дорогостоящее приобретение доступным без дополнительных залоговых обязательств. Так, к примеру, купить в ипотеку квартиру или дом – это значить обеспечить себе жилую недвижимость без необходимости предоставлять в качестве залога другое имущество, соотносимое по цене, которого в большинстве семей попросту нет.

Виды ипотечных программ

Система ипотечного кредитования может быть как сугубо коммерческой, так и социальной, основанной на государственных программах помощи многодетным, малоимущим, молодым семьям и другим категориям граждан.

1. Наиболее широкое распространение получила социальная ипотека, субъектами которой обозначены молодые семьи, которые нормативными и правовыми актами признаны нуждающимися в улучшении или расширении жилищных условий. Для этого семья должна постоянно проживать на территории России.
2. Национальная военная ипотека является программой обеспечения жильем военнослужащих РФ. Участниками такой программы становятся офицеры, которые имеют актуальный первый контракт о прохождении военной службы, а также младшие и рядовые чины, заключившие второй контракт.
3. Общероссийская программа ипотечного кредитования «Материнский капитал» является мощным рычагом поддержки сразу двух социальных составляющих, такая система поддерживает рождаемость и помогает улучшить благосостояние российских семей, воспитывающих двоих и более детей (читайте также: ).

Любая суть социальной ипотечной программы – предоставление государственной денежной помощи на приобретение или ремонт/строительство/расширение жилья для граждан страны. Схема реализации такой помощи обычно проста: на личный счет заемщика государство перечисляет установленную сумму помощи, размер которой ежегодно индексируется и устанавливается единый для всех участников ипотечной программы. Государство нормативно-правовыми актами диктует узкие цели использования этих денежных средств.

Как осуществляется ипотечное кредитование?

Договор на ипотечный кредит можно заключить практически с любым банком РФ, при этом условия могут кардинально разниться, а вот алгоритм предоставления ипотеки остается неизменным. Обычно участниками ипотечного кредитования выступают:

• заемщик (участник ипотечной программы, физическое лицо);
• банк-кредитор;
• риэлтерская компания;
• страховщик;
• собственник приобретаемой недвижимости (застройщик, физ.лицо и т.д.)

Обобщенно алгоритм предоставления ипотечного кредита осуществляется в следующей последовательности:

1. Заемщик подыскивает подходящий объект недвижимости, привлекая для этого риэлтерскую компанию, которая является партнером банка и может дать экспертную оценку, проверить недвижимость на юридическую безопасность и помочь оформить все подготовительные документы с учетом требований определенного банка;
2. Заемщик подает, а банк рассматривает заявку на выдачу ипотечного кредита под определенный объект недвижимости;
3. При положительном ответе банка, заключается сделка о предоставлении кредита. После чего объект страхуется в обязательном порядке, и подписывается договор купли-продажи, где средством обеспечения уже выступают кредитные деньги. Такой договор может быть и трехсторонним между продавцом, покупателем, банком и страховой компанией (или серия одномоментных договоров в логичной последовательности).

Коротко об общих преимуществах ипотеки на сегодняшний день

• В первую очередь, отмечая ипотеку как доступную и реальную систему приобретения объектов недвижимости, стоит упомянуть, что многие банки в условиях жесткой конкуренции и в целях популяризации предлагают ипотечный кредит без первоначального взноса.
• Удобно и наглядно представить затраты, сроки, проценты и другие составляющие ипотеки можно на многочисленных онлайн площадках, предлагающих рассчитать на калькуляторе.
• По оценкам экспертов наиболее удобные условия ипотечного кредитования сегодня в РФ декларируют Сбербанк России, который предоставляет широкий выбор ипотечных программ, в том числе обеспечивает социальные программы, и банк ВТБ24. Лидеры рынка обеспечивают срок ипотечного кредитования в пределах тридцатилетнего периода, а процентная ставка колеблется от 10,5% до 13% в рублях. За первое полугодие 2013 года Сбербанк обеспечил ипотечные кредиты в общей сумме на 234,2 млрд рублей, ВТБ24 – на 97,7 млрд рулей.

Для посетителей нашего сайта действует специальное предложение - вы можете совершенно бесплатно получить консультацию профессионального юриста, просто оставив свой вопрос в форме ниже.

Рассмотрев, что такое ипотека и оценив все ее преимущества и недостатки, вы можете принять очень важное в свое жизни решение.