În acest moment, există mai multe puncte de vedere despre conceptul de credit ipotecar. Legea Federației Ruse din 29 mai 1992 nr. 2872-1 (modificată la 30 decembrie 2008, astfel cum a fost modificată la 21 noiembrie 2011) „Cu privire la gaj” (Legea gajului) (Articolul 42 „Conceptul de ipotecă” ) se precizează: „Ipoteca este recunoscută ca gaj al unei întreprinderi, structuri, clădiri, structuri sau alt obiect direct legat de teren, împreună cu terenul corespunzător sau dreptul de folosință a acestuia.” În Legea ipotecare, „ipotecă” înseamnă „ipotecă asupra proprietății imobiliare”. Este important de menționat că conform Legii Ipoteca, o ipotecă poate fi garantată nu numai prin obligația de rambursare a împrumutului, ci și prin împrumut, închiriere, contract, daune și alte obligații.

ÎN literatura de specialitate este dat o gamă largă de definiții ale acestui termen - ipotecă. În unele cazuri, această definiție, spre deosebire de Legea ipotecarului, constă din mai multe concepte: ipoteca este explicată ca un gaj al bunurilor imobiliare; un împrumut acordat împotriva unei astfel de garanții, precum și documentul corespunzător (ipoteca). Această interpretare extinsă a termenului reflectă în mod evident uz practicîn vorbire și afaceri, în principal în țările occidentale. În practică, vorbim despre traducerea conceptului inerent cuvintelor originale ( cuvinte englezești„ipotecare” și „ipotecă” sunt traduse în rusă printr-un singur cuvânt „ipotecă”, iar în sensul de „gaj” ambele cuvinte sunt folosite cu unele diferențe legale, iar în conceptul de ipotecă - doar „ipotecă”).

Alte surse oferă un concept restrâns de ipotecă ca „un gaj asupra unui imobil în scopul obținerii unui împrumut, a unei ipoteci” sau, chiar mai precis, în mod necesar un „împrumut pe termen lung”. Se pare că în astfel de definiții există o limitare ilegală a conceptului luat în considerare, „tacând” o parte din esența acestuia și făcându-l dificil de luat în considerare.

Componenta legală a unei ipoteci nu este întotdeauna clar definită. Astfel, Enciclopedia Bancară Rusă conține următoarea definiție: „Ipoteca (în engleză: Hipothecation) este o formă de gaj a bunurilor în care împrumutatul păstrează posesia și proprietatea asupra obiectului gajat”. Această interpretare nu este tipică pentru țările de drept civil (Rusia este una dintre ele), în care conceptul de „ipotecă” se referă numai la imobile.

Uneori, o ipotecă este definită ca un tip de gaj imobiliar: „Ipoteca este un tip de gaj de imobil în scopul obținerii unui împrumut”. Omițând clarificarea inutilă a scopului unei ipoteci, observăm că în Rusia se aplică un singur tip de garanție imobiliară - o ipotecă; Astfel, în prezent nu este necesar să se definească o ipotecă ca un tip de gaj imobiliar. Cu toate acestea, în unele țări de drept civil există mai multe tipuri de drepturi asupra proprietății imobiliare ipotecate.

Este necesar să se facă distincția între conceptele de „ipotecă”, „împrumut ipotecar”, „împrumut ipotecar”.

Creditul ipotecar este un element integrant al operațiunilor băncilor comerciale. Creditarea ipotecară urmărește satisfacerea nevoilor de locuințe ca o componentă a nivelului de trai al populației.

Un împrumut ipotecar este un împrumut pe termen lung acordat de o bancă unui debitor pentru achiziționarea de bunuri imobiliare în baza garanției sale sau pentru participarea la construcția comună a unui proiect imobiliar privind garanția drepturilor de participare la construcția comună, emis în modalitatea prevăzută de lege, cu înregistrarea ulterioară a unui gaj al imobilului după punerea în funcțiune.

Temeiul apariției unei ipoteci este un acord privind gajul imobilului, conform căruia una dintre părți - creditorul ipotecar, care este creditor în temeiul obligației garantate prin ipotecă, are dreptul de a primi satisfacerea creanțelor sale față de debitor sub această obligație din valoarea imobilului gajat al celeilalte părți - debitorul ipotecar de preferință înaintea altor creditori ai debitorului ipotecar. Este necesar să distingem un împrumut ipotecar de împrumutul în sine. Prin împrumut se înțelege împrumutul de bani sau bunuri în condițiile de rambursare și, de regulă, cu plata dobânzii. Un credit ipotecar este o modalitate de a atrage resurse financiare sub forma unor credite garantate cu imobiliare. Potrivit Legii gajului, garanțiile pentru un împrumut ipotecar pot fi: clădiri și structuri, unități instituționale din toate sectoarele economiei, considerate complexe imobiliare unice, Cladiri rezidentiale, apartamente, părți de clădiri rezidențiale etc. Subiectul gajului nu poate fi: fonduri de stat și forestiere, terenuri adiacente graniței de stat și alte obiecte, al căror gaj este interzis de legea federală. Astfel, un împrumut ipotecar este un împrumut care se distinge printr-o serie de caracteristici legate de necesitatea de a asigura o protecție suplimentară a drepturilor debitorului ipotecar prin înregistrarea de stat a ipotecii și capacitatea acesteia de a menține proprietățile de consum ca obiect imobiliar pentru un perioadă lungă de timp.

În mod tradițional, împrumuturile ipotecare sunt considerate o afacere mai puțin riscantă în comparație cu împrumuturile convenționale pentru întreprinderi și persoane fizice. În același timp, principalul argument în favoarea acestei declarații este „fiabilitatea” garanțiilor pentru împrumuturi - imobiliare, care este „întotdeauna în valoare”. Riscul nu dispare cu adevărat atunci când proprietatea este acceptată drept garanție, chiar dacă valoarea plăților la împrumut depășește semnificativ valoarea plăților aferente împrumutului: se poate deprecia foarte rapid, în timp ce cererea va reacționa imprevizibil, ceea ce crește riscul de dificultăți cu vânzarea garanției. Riscurile activității ipotecare sunt prezentate în tabel. 1.2 și în Fig. 2.

Tabel 1.2 - Riscuri ipotecare asupra locuințelor primare

Riscuri de asigurare	Consecințele posibile ale riscurilor pentru deținătorii de credite ipotecare
		Dezvoltator	Investitor
1. Rate reduse la împrumut				Pierderea unei părți din investiție. venituri datorate unei scăderi concomitente a investiţiilor. ratele
2. Creșterea ratelor la împrumut	Pierderea unor clienți	Incapacitatea de a plăti un credit ipotecar	Creșterea costurilor de construcție și creșterea timpului
3. Creștere (scădere) Rata de schimb rublă		Profit sau pierdere în funcție de moneda împrumutului	Pierderi sau profituri în funcție de moneda împrumutului	Pierderi sau profituri în funcție de denominația valutară a investiției
4. Lichiditate redusă și pierderi de garanții	Pierderea creditului		Pierdere de venit
5. Creșterea intervalului de timp pentru înregistrarea proprietății	Pierderea unei părți din venitul din împrumut	Cheltuieli suplimentare	Pierderea unei părți din venit	Pierderea unei părți a veniturilor din investiții
6. Solvabilitate redusă a debitorilor	Pierderea veniturilor, pierderea creditului	Pierderea proprietății dobândite, costuri suplimentare	Pierderea unei părți sau a tuturor veniturilor	Pierderea unei părți sau a tuturor veniturilor din investiții

Există patru actori principali pe piața creditelor ipotecare: debitorul, creditorul, investitorul și guvernul. Debitori (debitori ipotecari) - persoane fizice si entitati legale care a solicitat un împrumut și l-a primit. Împrumutații oferă în mod voluntar locuințe pe care le dețin deja și pe care le-au achiziționat cu fonduri de împrumut drept garanție. Creditorii sunt bănci (organizații de credit) și alte persoane juridice care acordă împrumuturi ipotecare debitorilor în conformitate cu procedura stabilită de lege. Investitori - juridici si indivizii, cumpărând titluri garantate cu ipoteci imitate de creditori sau de operatorii de pe piața secundară. Acestea includ fonduri de investiții, companii de asigurări și fonduri mutuale. Guvernul creează condiții pentru funcționarea fiabilă a sistemului de creditare ipotecară, supraveghează activitățile creditorilor și ajută anumite grupuri ale populației în achiziționarea de locuințe.

Există, de asemenea, mulți participanți secundari pe piața creditelor ipotecare, cum ar fi vânzătorii de locuințe, operatorii pieței de credite ipotecare secundare (agenții de creditare ipotecare pentru locuințe), autoritățile de stat de înregistrare a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta, companii de asigurări, evaluatori și firme imobiliare. Vânzătorii de locuințe sunt persoane fizice și juridice care vând spații rezidențiale pe care le dețin sau aparțin altor persoane fizice sau juridice. Operatorii de pe piața secundară sunt organizații specializate care refinanță creditele. Companiile de asigurări oferă asigurări de proprietate (asigurări de locuințe ipotecate), asigurări personale pentru debitori și asigurări de răspundere civilă pentru participanții la piața creditelor ipotecare. Evaluatorii sunt persoane juridice și persoane fizice care au dreptul de a efectua o evaluare profesională a spațiilor rezidențiale care fac obiectul garanțiilor pentru creditarea ipotecară. Firmele imobiliare sunt persoane juridice, intermediari profesioniști pe piața de cumpărare și vânzare imobiliară. Legături de infrastructură ale sistemului de creditare ipotecară - notari, servicii de pașapoarte, autorități de tutelă și tutelă, consultanță juridică etc.

Schema rusă de creditare ipotecară este apropiată de modelul american pe două niveluri (discutat mai sus), deși nu se poate spune că îl copiază complet. Totuși, cu puțin timp înainte de declanșarea crizei globale, în țara noastră au început să apară tendințe periculoase, de exemplu, oferta de credite ipotecare pentru 100% din valoarea garanției. Am fost salvați dintr-o situație asemănătoare cu cea americană prin faptul că în Rusia volumul creditelor ipotecare este de doar 2-3% din PIB, în timp ce în SUA este de multe ori mai mare.

Dacă evaluăm sistemul de credit ipotecar în ansamblu, putem evidenția următoarele avantaje: ? oportunitatea de a trăi imediat apartament nou, Acasă; ? locuința devine imediat proprietate, vă puteți înregistra în ea; ? securitatea este asigurată prin contracte de asigurare; ? împrumutatului i se asigură o deducere a impozitului pe proprietate; ? un termen lung de împrumut face plăți să nu fie prea mari; ? În unele zone există o ipotecă socială. Dezavantajele unui credit ipotecar sunt: ​​? supraplata pentru un apartament poate ajunge la 100% sau mai mult (sume anuale de asigurare obligatorie, servicii ale firmelor de evaluare, notar, comision la banca pentru procesarea cererii, comision pentru mentinerea unui cont de credit etc.); ? există multe cerințe ale băncilor ipotecare pentru debitor (confirmarea venitului, înregistrarea și cetățenia, garanții, o anumită vechime într-un singur loc etc.); Și totuși, avantajele creditării ipotecare au permis acestui sector al pieței să se dezvolte activ până în septembrie 2008. Criza financiară globală care a avut loc în septembrie 2008 a lovit în primul rând creditele ipotecare. Multe bănci și-au restrâns programele de credit ipotecar, cele care au continuat să lucreze cu credite ipotecare au revizuit semnificativ termenii programelor (au crescut ratele și mărimea avansului, cerințele pentru debitor au fost înăsprite, au fost finanțate în principal doar obiectele de pe piața secundară etc. ). Cu toate acestea, statul a sprijinit băncile ipotecare, ceea ce a permis băncilor să rezolve criza de lichiditate și a condus deja în 2009-2010. la revigorarea creditelor ipotecare ca instrument de rezolvare a problemelor locative.

În timpul crizei, ponderea locuințelor achiziționate în cadrul programelor de credit ipotecar pe piața primară „a scăzut” semnificativ: de la 16-18% în 2008 la 8-10% în 2009. Potrivit centrului analitic AHML, acum acest raport este de 13-15%.

Momentan putem vedea tendință stabilă la o creștere a volumului creditelor ipotecare. Acum putem spune că nivelul de dinainte de criză nu numai că a fost atins, ci și depășit.

Această creștere se datorează mai multor tendințe simultan: tensiunea psihologică a dispărut în societate, oamenii au devenit mai încrezători în privința viitorului, dezvoltatorii cresc volumele de construcții, iar instituțiile financiare aduc pe piață tot mai multe oferte noi. De exemplu, numai în Volgograd, aproximativ 30 de bănci promovează servicii de credit ipotecar, iar cele mai multe dintre ele au mai multe programe de creditare. Un alt factor care a influențat direct creșterea volumului creditelor ipotecare emise a fost relaxarea cerințelor pentru debitori. Printre noile tendințe de pe piața creditelor ipotecare rezidențiale, este de remarcat faptul că, pentru prima dată într-o perioadă destul de lungă, se compară raportul dintre cererea de locuințe primare și secundare. Acest lucru se datorează în mare măsură îmbătrânirii fondului de locuințe secundare, iar oamenii, după ce au decis să ia un credit ipotecar, aleg din ce în ce mai mult apartamente noi.

Pe baza celor de mai sus, ajungem la următoarele concluzii.

Conținutul definitoriu al conceptului de „ipotecă” este „gajul imobiliar”, întrucât restul, atât larg („ipotecă”, „împrumut garantat cu bunuri imobiliare”), cât și restrâns („gajul asupra proprietății pentru a garanta un împrumut pe termen lung). ”) interpretările sunt acțiuni derivate sau aspecte ale unui astfel de conținut. Prin urmare, cel mai corect este conceptul de ipotecă stabilit legal, iar în viitor în această lucrare, atunci când se ia în considerare un credit ipotecar, se va folosi definiția stabilită legal a ipotecii ca gaj al imobilului pentru garantarea oricăror obligații. În prezent, dezvoltarea sistemului de creditare ipotecară este cea mai promițătoare modalitate de rezolvare a problemei locuințelor. O ipotecă este un tip de garanție imobiliară care servește drept garanție pentru utilizarea obligației monetare principale; subiectul său este întotdeauna imobiliare. Cel mai adesea, creditele ipotecare sunt folosite pentru a garanta contracte de împrumut cu băncile.

Un instrument integral al sistemului de creditare ipotecară pentru locuințe este garanția de împrumut, adică. garanția returnării acestuia.

Credit ipotecar - un tip de garanție imobiliară care servește drept garanție pentru îndeplinirea unei obligații bănești în vederea obținerii unui credit ipotecar. În același timp, o ipotecă este un tip de garanție în care proprietatea gajată nu este transferată în mâinile împrumutătorului, ci rămâne la debitorul ipotecar (împrumutatul).

Termenul „ipotecă” se referă la securitatea bunurilor imobiliare și este folosit în legile diferitelor țări pentru a se referi la următoarele trei categorii juridice:

Colateral;
- credit ipotecar;
- credit ipotecar.

Legislația civilă rusă actuală înțelege un pion ca pe o garanție care certifică următoarele drepturi ale proprietarului său legal:

Dreptul de a primi executarea unei obligații bănești garantate printr-o ipotecă a proprietății specificate în contractul de ipotecă, fără a furniza alte dovezi ale existenței acestei obligații;

Dreptul de gaj asupra bunului specificat în contractul de ipotecă.

În conformitate cu art. 77 Lege federala„În ipotecă (gajul imobilului)”, un apartament dobândit prin împrumut bancar în proprietate este considerat a fi gajat din momentul înregistrării de stat a contractului său de cumpărare și vânzare.

Fondurile primite de creditorul ipotecar (căruia i-au fost transferate drepturile ipotecare sau căruia i-a transferat instanța) ca urmare a vânzării obiectului ipotecii se repartizează în următoarea ordine:

Dintre acestea, se rețin sumele necesare acoperirii cheltuielilor efectuate în legătură cu executarea silită a imobilului ipotecat și vânzarea acestuia;

Acestea sunt folosite pentru achitarea datoriei deținătorului ipotecii față de titularul ipotecii;

Suma rămasă este transferată titularului ipotecii în rambursarea datoriilor care îi revin în baza contractului de împrumut sau a unei alte obligații garantate prin ipotecă;

În cele din urmă, restul este distribuit între ceilalți creditori ai debitorului ipotecar și debitorul ipotecar însuși.

Repartizarea se efectuează de către organul care a efectuat executarea hotărârii judecătorești, iar în cazul în care executarea silită asupra bunului gajat a fost efectuată extrajudiciar - de către un notar care a atestat acordul asupra unei astfel de proceduri de colectare, cu respectarea regulilor art. 319, alin.1, art. 334 și alin.4. și 6 art. 350 Cod civil al Federației Ruse.

În acest caz, deținătorul ipotecii se află în dezavantaj față de cazul în care ipoteca nu ar fi fost emisă și nu a fost ipotecata ulterior. Astfel, ca regulă generală, dacă suma primită din vânzarea bunului gajat depășește cuantumul creanței creditorului gajist garantat prin gaj, diferența se restituie debitorului gajist (clauza „b” din art. 350 C. civ. Federația Rusă). La gajarea unei ipoteci, obiectul ipotecii servește drept garanție pentru două obligații practic fără legătură: obligațiile debitorului față de titularul ipotecii; obligațiile titularului ipotecii față de creditorul ipotecar. Mai mult, debitorul ipotecar nu și-a dat consimțământul pentru asigurarea celei de-a doua obligații (cel puțin, legislația actuală nu conține o cerință ca titularul ipotecii să obțină mai întâi un astfel de consimțământ de la debitorul ipotecar înainte de a încheia o tranzacție de gajare a ipotecii).

În cazul în care debitorul încalcă termenii de îndeplinire a obligației principale, veniturile din vânzarea obiectului ipotecii sunt utilizate pentru achitarea a două obligații nelegate (în loc de o obligație a debitorului față de creditorul ipotecar în absența garanției ipotecare) . Șansa debitorului ipotecar de a primi diferența dintre suma de bani primită din vânzarea obiectului ipotecii și valoarea obligațiilor debitorului principal se reduce brusc.

Pentru claritate, vom demonstra formula de calcul a sumei care trebuie transferată debitorului ipotecar:

ZD = S – OD – OZ

unde ZD este suma care trebuie transferată debitorului ipotecar; C - suma primită din vânzarea obiectului ipotecii, și redusă cu costurile necesare acoperirii costurilor în legătură cu executarea silită a obiectului ipotecii și vânzarea acestuia; OD - cuantumul obligațiilor debitorului principal; OZ - cuantumul obligațiilor deținătorului ipotecii față de titularul ipotecii, reținute de acesta din urmă. Acest dezechilibru juridic poate duce la zero eforturi pentru a introduce în circulația economică un instrument financiar suplimentar flexibil și necesar - o ipotecă.

Spre deosebire de formula de mai sus, următoarea formulă ar trebui să aibă prioritate (valorile indicatorilor sunt aceleași ca în cea precedentă):

ZD = S - OZ

Această formulă se bazează pe reguli generale, consacrat la alin.5 și alin.6 al art. 350 din Codul civil al Federației Ruse, adică dacă valoarea ipotecii este negativă, atunci deținătorul ipotecii are dreptul de a cere această diferență de la debitorul ipotecar (clauza 5 a articolului 350 din Codul civil al Federației Ruse) . Dacă valoarea ipotecii este pozitivă, atunci această diferență trebuie transferată de către deținătorul ipotecii debitorului ipotecar (clauza 6, articolul 350 din Codul civil al Federației Ruse).

Lista tipurilor de credite ipotecare clasificate în conformitate cu Orientările pentru aplicarea de către participanții profesioniști ai pieței valorilor mobiliare a Legii federale „Cu privire la ipoteci (gajul imobiliar)” (aprobată prin ordinul Comisiei Federale a Valorilor Mobiliare din Rusia din februarie 26, 1999 nr. 195-r) este clasificată ca fiind de mare risc:

Ipoteci în temeiul cărora debitorii ipotecari și debitorii pentru obligațiile garantate prin ipotecă sunt persoane diferite, cu excepția cazurilor în care debitorii ipotecarii imobiliare sunt Federația Rusă, subiecții Federației și municipiilor;

Ipoteci, gajul imobilului pentru care este garantat nu prin obligații de rambursare a creditelor (împrumuturi) primite, ci prin alte obligații civile;

Ipoteci, ai căror proprietari legali și înstrăinatorii sunt persoane fizice;

Ipoteci ai căror proprietari legali inițiali sunt persoane fizice;

Ipoteci, ai căror proprietari legali inițiali sunt persoane juridice cărora nu li se acordă dreptul de a efectua împrumuturi ipotecare de către legislația Federației Ruse;

Ipoteci în absența contractelor de împrumut și ipotecă atașate acestora, a căror formă și conținut respectă cerințele legislației civile a Federației Ruse, precum și legislația privind înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta;

Ipoteci, ale căror imobile aparțin debitorilor ipotecari cu drept de gestiune economică;

Ipoteci, imobile în baza cărora, deși sunt deținute de debitorii ipotecari, pot face obiectul tranzacțiilor civile numai cu acordul terților, incl. cu acordul organismelor de stat autorizate sau al organismelor administrației publice locale;

Ipoteca pentru care ipoteca este dreptul de închiriere sau alt drept de proprietate și utilizare a bunurilor imobiliare;

Ipoteci asupra cărora gajurile sunt aeronave, nave maritime și nave de navigație interioară;

Ipoteca, imobilul sub care se află în proprietate comună (comună sau partajată) a doi sau mai mulți debitori ipotecari;

Ipoteci pentru spații de locuit (apartamente, clădiri individuale de locuit) fără certificate anexate acestora privind caracteristicile spațiului de locuit, certificate privind numărul și componența persoanelor înscrise (înregistrate) în spațiul de locuit, documente privind atribuirea terenului întocmite în propriul mod, planuri de teren, extrase obiect cu obiect din registrele de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacții cu acesta. Relațiile dintre subiecții creditării ipotecare pentru locuințe se construiesc pe bază contractuală: între subiecții relațiilor de credit se încheie acorduri relevante care definesc toate părțile la tranzacția de credit, inclusiv drepturile, obligațiile și responsabilitățile părților.

Credit ipotecar sau credit ipotecar este, poate, un produs de credit special pe care banca îl oferă clienților săi. Exclusivitatea sa constă în unele caracteristici care, de regulă, nu sunt inerente altor produse de credit:

• termen de împrumut ultralung, care poate ajunge la 30 de ani, dar, de regulă, variază de la 10 la 20 de ani;
• sumă relativ mare a împrumutului;
• bunuri imobiliare ca garanție.

Caracteristicile unui credit ipotecar

De fapt, caracteristicile unui credit ipotecar nu se limitează la cele enumerate mai sus. Mai mult, în realitate sunt mult mai multe, iar înțelegerea tuturor nuanțelor fără cunoștințe speciale este destul de dificilă. Prin urmare, în acest articol vă voi ajuta să înțelegeți nuanțele unui credit ipotecar.

Un împrumut pe termen lung, care în cele mai multe cazuri este de 15-20 de ani, provoacă riscuri mari care pot afecta în egală măsură atât banca, cât și împrumutatul. Riscul asociat cu factorul de incertitudine crește direct proporțional cu durata contractului de ipotecă. În acest timp pot apărea orice evenimente economice: de la pierderea locului de muncă debitorului până la falimentul bancar. De asemenea, nu putem exclude posibilitatea unei crize financiare, conflicte civile, dezastre naturale și provocate de om care ar putea distruge obiectul garanției și evenimente similare care nu pot fi prevăzute în avans.

Deoarece este imposibil să luăm în considerare în mod obiectiv toate aceste riscuri, ne vom concentra pe caracteristicile pur economice și financiare ale unui credit ipotecar. De acord, este destul de dificil de prezis apariția unui incendiu sau inundație, ca să nu mai vorbim de cataclisme mai globale. Dar să revenim la caracteristicile unui credit ipotecar.

Împrumut pe termen lung

Pentru bancă, principala problemă este posibila pierdere a unei surse de venit de către debitor, care poate apărea fie ca urmare a concedierii acestuia, fie ca urmare a pierderii parțiale sau totale a capacității de muncă ca urmare a unei accidentări, boli sau accident. Moartea împrumutatului pune în discuție și rambursarea împrumutului. Prin urmare, cerința obligatorie a băncii este ca debitorul să achiziționeze o poliță de asigurare de viață și de sănătate cu o acoperire nu mai mică decât soldul datoriei ipotecare. În cazul unui eveniment asigurat, creditul ipotecar va fi rambursat din compensația de asigurare. Cu toate acestea, riscul ca împrumutatul să-și piardă locul de muncă ca urmare a concedierii rămâne neacoperit.

Pentru debitor, există și riscuri asociate cu bunăstarea financiară a băncii. De exemplu, ca urmare a falimentului bancar, împrumutatul va trebui să achite integral soldul datoriei, sau își poate pierde proprietatea. Când o instanță declară o bancă falimentară, tuturor debitorilor li se va cere să ramburseze imediat toate datoriile. Dacă nu pot face acest lucru, proprietatea colaterală va fi vândută, iar veniturile din vânzarea acesteia vor fi folosite pentru achitarea ipotecii. De acord, situația nu este în totalitate plăcută. Trebuie spus că astfel de situații apar rar, dar, cu toate acestea, posibilitatea apariției lor nu trebuie exclusă complet.

Sumă relativ mare a împrumutului

Valoarea bunurilor imobiliare rămâne relativ ridicată în orice moment (comparativ cu alte bunuri de folosință îndelungată). Acest lucru se datorează faptului că, pe lângă scopul său direct - reședința imediată, imobilele sunt adesea achiziționate doar în scopuri de investiții. De exemplu, un apartament poate fi achiziționat cu scopul de a genera venituri din creșterea valorii sale de piață. Cu alte cuvinte, cumpărați mai ieftin, vindeți mai scump. În plus, apartamentul poate fi închiriat, ceea ce va aduce investitorului venituri curente suplimentare. Acest lucru duce la o creștere a cererii pe piața imobiliară, ceea ce duce automat la o creștere a prețurilor.

În plus, un factor important este costul relativ ridicat al construcției, necesitatea de a atrage fonduri semnificative și durata destul de lungă de construcție a proiectelor mari.

În general, toți acești factori, precum și mulți alții, înseamnă că valoarea medie a creditului ipotecar este de obicei mai mare decât în ​​cazul oricărui alt tip de credit bancar.

Imobil ca garanție

Spre deosebire de alte tipuri de active fizice, imobilele au o serie de caracteristici specifice. Orice bunuri sunt supuse uzurii, atât morale (de exemplu, uzura cauzată de apariția noilor tehnologii), cât și fizice. Cu cât durata de viață utilă a unui activ fizic este mai scurtă, cu atât impactul acestor factori este mai mare. Întrucât durata de viață utilă a bunurilor imobiliare se măsoară în zeci de ani și, uneori, depășește o sută de ani, factorul de uzură nu are o importanță decisivă. Pentru comparație, voi da un exemplu simplu.

Este clar că valoarea de piață autoturism după 10 ani de funcționare va scădea de câteva ori, ceea ce va fi rezultatul uzurii fizice și, într-o măsură mai mică, morală. Un produs precum laptopul își va pierde cea mai mare parte din valoare în 2-3 ani, ceea ce va apărea ca urmare a uzurii morale și, într-o măsură mult mai mică, a uzurii fizice. Valoarea imobiliarelor peste 10 ani, dimpotrivă, poate crește de câteva ori, dar poate și scădea.

În general, valoarea de piață a imobilelor depinde de mulți factori, printre care se numără: modificările nivelului veniturilor populației, nivelul dobânzilor la creditele ipotecare, politica statului în sectorul construcțiilor și mulți alții. În plus, imobilele pot fi achiziționate în scopuri investiționale, ceea ce determină adesea o creștere bruscă a valorii sale în momentul în care capitalul speculativ intră pe piață și o scădere rapidă la momentul ieșirii sale. Există multe exemple similare în istoria modernă, dintre care cel mai recent este criza financiară globală din 2008, care a fost cauzată de criza creditelor ipotecare din Statele Unite. În anii 2000, imobiliarele din Statele Unite au devenit un obiect de investiții profitabil, astfel încât marii investitori și-au investit masiv fondurile în achiziția acestuia. Acest lucru a dus la o creștere semnificativă a prețurilor, care s-a încheiat cu un colaps în 2008, care, la rândul său, a dus la falimentul multor dintre cele mai mari bănci care s-au ocupat de credite ipotecare.

Deci, imobilul este un obiect specific de garanție, întrucât nici banca, nici împrumutatul, din motive obiective, nu pot prevedea modificări ale valorii sale de piață.

Posibilitate de reducere a valorii de piata a imobilului

Reducerea prețurilor nu este benefică nici pentru bancă, nici pentru debitor. În acest caz, împrumutatul va plăti în plus pentru proprietate. Banca într-o astfel de situație se confruntă cu riscul ca, în cazul în care împrumutatul este în stare de nerambursare (cu alte cuvinte, dacă împrumutatul nu poate continua să plătească ipoteca), să nu poată rambursa întreaga datorie folosind încasările din vânzarea garanției. Este convenabil să luăm în considerare această situație cu un exemplu.

Sa presupunem ca debitorul a contractat un credit ipotecar in valoare de 90.000 uc, valoarea de piata a apartamentului fiind de 100.000 uc. (împrumutatul a plătit cei 10.000 umi lipsă din fonduri proprii). Să presupunem că după 3 ani valoarea de piață a imobilului a scăzut cu 30% și s-a ridicat la 70.000 USD. Totodată, soldul datoriei ipotecare este de 77.600 USD. Dacă împrumutatul, din orice motiv, nu poate rambursa împrumutul, atunci banca, dacă garanția este vândută, va pierde 7.600 USD. Pe de altă parte, trebuie să recunoști că este neplăcut pentru oricine să realizeze că și-a cumpărat un apartament cu mai mult decât costă astăzi.

Posibilitate de modificare a ratei dobânzii

Vom vorbi mai multe despre tipurile de dobânzi puțin mai târziu. Aici aș dori să vă atrag atenția asupra următorului punct. Contractul de ipotecă trebuie să conțină o clauză care să permită băncii să revizuiască unilateral rata dobânzii ipotecare. Împrumutatul are o alegere simplă: fie plătește anticipat ipoteca, fie este de acord. Prin urmare, vă sfătuiesc să studiați această parte a contractului cu multă atenție înainte de a o semna și este mai bine să consultați un avocat profesionist.

Risc de rambursare anticipată a creditului ipotecar

O îmbunătățire a situației financiare a împrumutatului poate duce la faptul că acesta va putea rambursa împrumutul mult mai repede decât era stipulat în contract. Ca urmare, banca nu va primi întreaga sumă de dobândă pe care se aștepta să o primească. S-ar părea că aceasta nu este o problemă pentru împrumutat, dar poate deveni una. În mod obișnuit, băncile permit debitorilor să-și ramburseze liber creditul ipotecar anticipat, fără a impune penalități. Totuși, în unele cazuri, contractul poate conține o clauză care stabilește penalități pentru rambursarea anticipată. Prin urmare, vă sfătuiesc să citiți cu atenție contractul pentru a identifica astfel de nuanțe.

Cerințe pentru ca împrumutatul să emită o ipotecă

Deoarece un credit ipotecar implică în mod obiectiv riscuri mai mari, banca impune împrumutatului cerințe mai mari decât, de exemplu, atunci când acordă un credit de consum pentru achiziționarea unui laptop. Să ne uităm la cele principale.

Ca și în cazul oricărui alt tip de împrumut, principala condiție pentru obținerea unui credit ipotecar este venitul confirmat al împrumutatului. Pentru a face acest lucru, el trebuie să depună un certificat de venit în forma prescrisă, o declarație fiscală sau situații contabile și financiare dacă împrumutatul are propria afacere. Suma maximă posibilă a împrumutului ipotecar va depinde direct de mărimea venitului dumneavoastră.

Vârsta este, de asemenea, un factor important. De regulă, băncilor li se cere să stabilească o limită minimă, de obicei de 21 de ani. Se poate stabili și o limită maximă, iar împrumutatul nu trebuie să o atingă în momentul încheierii contractului de ipotecă. De exemplu, acest bar este stabilit la 65 de ani. Aceasta înseamnă că împrumutatul nu trebuie să aibă peste 45 de ani pentru a contracta un credit ipotecar pe 20 de ani.

Durata totală a serviciului, inclusiv cea continuă, și durata muncii într-un singur loc joacă un rol important. Dacă o persoană este șomeră de mult timp și, după ce a obținut un loc de muncă și a lucrat acolo timp de 8 luni, solicită un credit ipotecar, banca îl va refuza cel mai probabil - factorul lipsei de experiență continuă va intra în joc. Uneori, o bancă poate stabili o limită pentru durata minimă totală a serviciului. În plus, vechimea în serviciul actual trebuie să fie de obicei de cel puțin 6 luni.

Factorii sociali precum starea civilă și prezența copiilor au, de asemenea, un impact direct. Toate celelalte lucruri fiind egale, o familie are mai multe șanse să obțină un credit ipotecar decât un debitor individual. Numărul copiilor și al altor persoane aflate în întreținere, dimpotrivă, reduce suma împrumutului, deoarece o parte din venitul împrumutatului este cheltuită pentru întreținerea acestora.

În plus, banca poate solicita împrumutatului să găsească un garant care se angajează în mod voluntar să îndeplinească obligațiile care decurg din contract dacă împrumutatul nu poate rambursa împrumutul. În acest caz, soțul sau soția, conform legislației unor țări, devine garant fără greșeală.

Termenii creditului ipotecar

Un contract de ipotecă este un document juridic destul de complex de înțeles, care, pe lângă aspectele financiare, afectează și aspecte legate de proprietate legate de procedura de vânzare a garanției în cazul neîndeplinirii obligațiilor debitorului. Prin urmare, vă sfătuiesc insistent să luați un exemplu de contract și să lăsați un avocat profesionist să-l studieze. Ne vom concentra pe aspectul financiar.

Schema de rambursare

În practică, anuitatea este mai frecventă deoarece permite, în egală măsură, să se împrumute o sumă mai mare. Și uneori băncile pur și simplu nu oferă planuri de rambursare a plăților descrescătoare pentru creditele ipotecare. Să ne uităm la diferența dintre ele folosind un exemplu simplu.

Să presupunem că un împrumutat contractează un credit ipotecar de 100.000 USD. timp de 20 de ani la 12% pe an. Cu o anuitate, suma de plată va fi de 1101,08 USD. Dacă alegeți o schemă de rambursare cu plăți descrescătoare, prima plată va fi de 1416,67 USD. Adică, dacă venitul împrumutatului îi permite să folosească 1200 uc pentru rambursare, atunci anuitatea îi va permite să contracteze un împrumut de 100.000 uc, dar schema de rambursare cu plăți descrescătoare nu o va face.

Dobândă

Deoarece un credit ipotecar este pe termen lung, există întotdeauna riscul ca ratele dobânzilor să se modifice din cauza factorilor pieței. Mai mult, este imposibil să se stabilească în prealabil dacă ratele dobânzilor vor scădea sau vor crește din motive obiective. În această situație, banca oferă împrumutatului posibilitatea de a alege între o dobândă fixă ​​sau variabilă. Fiecare opțiune are avantajele și dezavantajele sale, așa că haideți să le analizăm mai detaliat.

Rata fixă ​​a dobânzii este specificată în contract și este valabilă pe întreaga durată a contractului de ipotecă. După cum am menționat deja, contractul poate conține unele clauze care permit în continuare băncii să modifice rata dobânzii, așa că citește-le cu atenție înainte de a semna!

Dacă alegerea unei rate fixe a dobânzii va fi benefică pentru debitor sau nu, depinde de situația de pe piața de credit. Dacă ratele dobânzilor la împrumuturi cresc, împrumutatul va fi protejat de acest lucru. Cu toate acestea, dacă ratele scad, el va plăti în exces dobânda.

O rată variabilă a dobânzii, după cum sugerează și numele, se poate modifica pe durata contractului. Prin urmare, textul său nu înregistrează expresia sa cantitativă (de exemplu, 12% pe an), ci formula de calcul. Adică, rata dobânzii variabilă este formată din două părți: un nucleu variabil și o primă fixă. Rate precum LIBOR sau EURIBOR, rata de actualizare a băncii centrale, rata inflației etc. pot fi utilizate ca bază. O primă fixă ​​este stabilită de bancă, iar mărimea acesteia, de regulă, depinde de ratingul de credit al împrumutatului. Cu cât ratingul său de credit este mai mare, cu atât prima va fi mai mică. Rata dobânzii este de obicei revizuită periodic, ceea ce este stabilit în contract. Rata poate fi revizuită lunar, trimestrial, semestrial sau anual.

Să ne uităm la mecanismul de acțiune al unei rate a dobânzii flotante folosind un exemplu specific.

Pentru creditele ipotecare emise în dolari SUA, rata variabilă a dobânzii este de obicei legată de rata LIBOR. Să presupunem că împrumutatul a contractat un credit ipotecar în valoare de 100.000 USD. pe o perioadă de 15 ani. Mai mult, acordul prevede o revizuire trimestrială a ratei dobânzii folosind formula „LIBOR la ​​trei luni + 9,5%”, iar rata LIBOR la ​​momentul încheierii acordului era de 4,25%. Să presupunem că, la momentul primei reevaluări a ratei dobânzii, rata LIBOR la ​​trei luni era de 4,57%.

Deoarece o ipotecă implică două scheme de rambursare, le vom lua în considerare pe ambele.

La schema de rambursare cu plăți descrescătoare totul pare destul de simplu. Programul de plată se întocmește pentru perioada până la prima revizuire a ratei dobânzii, adică în exemplul nostru, 3 plăți (un trimestru). Deci, rata dobânzii la momentul semnării acordului este de 13,75% pe an (4,25% + 9,5%). Suma principală a împrumutului este de 100.000 USD. vor fi distribuite uniform proporțional cu perioada de creditare, adică în 180 de părți (15 ani, adică 180 de luni). La soldul restant se va percepe dobândă la o rată de 1,1458333% (13,75%/12). Trebuie remarcat faptul că am folosit abordarea comună de a avea un număr egal de zile în fiecare lună. Cu toate acestea, unele bănci folosesc numărul real de zile, care, totuși, nu va provoca discrepanțe semnificative. Deci, programul pentru primele trei plăți va arăta astfel.

După aceasta, va fi revizuită rata dobânzii, care va fi acum 14,07% (4,57% + 9,5%). Pe parcursul trimestrului următor, dobânda se va acumula deja la această rată până la următoarea revizuire. Astfel, programul de plată pentru trimestrul următor va arăta astfel:

Apoi va urma o altă revizuire a ratei dobânzii, iar aceasta va continua până când împrumutatul achită integral ipoteca.

Deși schema de rambursare cu plăți descrescătoare presupune reducerea consecventă a acestora, în cazul unei rate variabile, acesta poate să nu fie cazul. Dacă partea sa schimbătoare crește, atunci aceasta poate provoca o creștere a plăților, așa cum am văzut în exemplu.

În cazul unei anuități, schema la prima vedere pare mai complicată, dar de fapt nu este fundamental diferită. În primul rând, trebuie să găsim suma de plată, ceea ce este convenabil de făcut în Excel folosind funcția „PLT” (în unele versiuni „Plată”). Pentru a face acest lucru, trebuie să completați parametrii funcției din caseta de dialog.

1. „Rata” este rata dobânzii la împrumut. La momentul semnării contractului ipotecar, rata este de 13,75% pe an (4,25% + 9,5%). Totuși, trebuie să ținem cont de o nuanță: contractul specifică rata dobânzii în termeni anuali, dar trebuie să o cotăm pe baza rambursării lunare. Prin urmare, în această coloană completăm „13,75%/12”;
2. „Nper” - numărul de perioade de credit, completați „180” (180 de luni);
3. „Ps” este suma împrumutului, completați „100000”.

Nu completăm câmpurile rămase.

Plata va fi de 1314,99 USD. și va rămâne în vigoare până la următoarea revizuire a ratei dobânzii peste trei luni. Avand in vedere ca la o anuitate se acumuleaza si dobanda la soldul datoriei, graficul de rambursare pentru primele trei luni va fi urmatorul. (Mai multe detalii despre metodologia de calcul a plății pentru o anuitate pot fi găsite în articolul „Anuitate”)

După aceasta, rata dobânzii va fi revizuită, care va fi acum 14,07% și va rămâne în vigoare până la următoarea revizuire.

Recalcularea unei anuități poate părea foarte complicată la prima vedere, însă nu este deloc așa. Noi, ca și înainte, vom folosi funcția „PLT”, ai cărei parametri trebuie completați corect.

„Rata” - rata dobânzii a crescut la 14,07%, așa că în această coloană completăm „14,07%/12”.

„Nper” - în acest moment au trecut deja 3 luni, deci au mai rămas 177 de luni până la sfârșitul contractului, ceea ce vom completa cu „177”.

„Ps” - în acest moment, împrumutatul a rambursat deja o parte din suma principală a împrumutului, și anume 513,31 USD. (169,16+171,09+173,06). Adică, la momentul recalculării, soldul datoriei va fi de 99.486,69 USD, care trebuie completat în această coloană.

Astfel, noua plată va fi de 1336,24 uc, iar graficul de rambursare va arăta după cum urmează.

În viitor, recalcularea anuității se va efectua în mod similar.

Deci, în momentul semnării unui contract de ipotecă, este imposibil să răspundem fără ambiguitate la întrebarea care rata dobânzii se va dovedi în cele din urmă a fi mai profitabilă. Expresia este potrivită aici: „Dacă aș ști achiziția, aș locui în Soci”. Dar din moment ce mai trebuie să alegeți, vă voi da câteva recomandări.

De fapt, o dobândă fixă ​​oferă certitudine, adică știți dinainte mărimea tuturor plăților, ceea ce vă permite să vă planificați rambursarea ipotecii. Cu toate acestea, dacă ratele dobânzilor scad, veți plăti mai mult decât o rată variabilă.

La rândul său, o rată flotantă a dobânzii mărește factorul de incertitudine, deoarece nu permite anticiparea mărimii plăților viitoare. Dacă în cele din urmă va fi profitabil sau nu, va depinde de dinamica pieței de credit. Dacă ratele cresc, cu siguranță vei pierde, dacă scad, vei câștiga.

În opinia mea, o rată fixă ​​este o opțiune mai bună, dar va trebui să iei decizia finală.

Rambursare anticipată

Termenii contractului prevăd de obicei posibilitatea rambursării anticipate. Un exemplu detaliat al mecanismului de rambursare anticipată poate fi găsit în articolele „Rambursarea anticipată a unei anuități” și „Rambursarea anticipată conform schemei de plăți descrescătoare”.

Cu toate acestea, rețineți că, în unele cazuri, rambursarea anticipată poate fi însoțită de penalități, suma și procedura de calculare a acestora fiind specificate în termenii acordului.

Calcul ipotecar

Să rezumam

După cum am văzut, un contract de ipotecă poate avea multe capcane, nu numai financiare, ci și juridice. Deoarece durata contractului este calculată în ani, și uneori chiar în decenii, este posibil să nu aveți șansa de a corecta greșelile. Prin urmare, vă sfătuiesc să studiați amănunțit contractul, să înțelegeți toate nuanțele, să consultați un avocat profesionist, să vă evaluați în mod obiectiv capacitățile financiare și abia apoi să semnați contractul.

Bună ziua, dragi cititori ai revistei financiare „site-ul”! Astăzi vom vorbi despre credit ipotecar si credit ipotecar: ce este, cum se calculează un credit ipotecar online, care sunt condițiile pentru obținerea unui credit ipotecar în 2019, ce programe de creditare ipotecară sunt oferite de băncile de top.

Publicația va fi utilă tuturor celor care au decis sau se gândesc încă la o astfel de oportunitate. Ar fi o idee bună să citiți articolul pentru persoanele care doresc să-și extindă cunoștințele în domeniul finanțelor. Prin urmare, recomandăm absolut tuturor să nu piardă timpul, ci să înceapă să citească!

Deci, din acest articol veți învăța:

• Ce este un credit ipotecar și care sunt avantajele și dezavantajele unui credit ipotecar;
• Ce programe speciale de creditare ipotecară există;
• Care sunt etapele pe care le implică obținerea unui credit ipotecar?
• Condiții de bază pentru emiterea unui credit ipotecar în Rusia;
• Care sunt caracteristicile calculării plăților creditului ipotecar?
• Ce bănci oferă cele mai bune condiții;
• Pe cine să contactați pentru ajutor în obținerea unui credit ipotecar.

În plus, la sfârșitul articolului, cititorii vor găsi răspunsuri la cele mai populare întrebări despre creditarea ipotecară.

Publicația s-a dovedit a fi destul de voluminoasă, așa că folosiți conținutul.

Vă vom spune în acest număr ce este un credit ipotecar, care sunt condițiile pentru obținerea unui credit ipotecar în principalele bănci rusești, cum puteți calcula rapid un credit ipotecar online, precum și ce programe de credit ipotecar există.

1. Ce este o ipotecă în cuvinte simple - o privire de ansamblu asupra conceptului și a esenței sale 📋

Ce este o ipotecă?

Credit ipotecar- acesta este un tip special de garanție care este conceput pentru a asigura creditorul împotriva posibilei nerambursări a fondurilor. În acest caz, proprietatea achiziționată este folosită ca garanție.

În mod tradițional, imobilele sunt folosite în credite ipotecare - apartament, bloc de locuit, cota in proprietate.

Atunci când solicitați o ipotecă, dreptul de proprietate aparține cumpărătorului. Mai mult, datorită faptului că este garanție, împrumutătorul are dreptul în cazul în care împrumutatul nu își îndeplinește obligațiile a da in judecata imobiliare în beneficiul dumneavoastră.

În plus, proprietarul nu are dreptul de a dispune de proprietate la propria discreție. Fără aprobarea instituției de credit, acesta nu poate vinde sau dona bunuri imobile grevate cu garanții.

1.1. Sensul unei ipoteci

Principala caracteristică a unui credit ipotecar este angajament . Prezența lui este cea mai importantă condiție existenţa acestui concept economic.

Ar trebui înțeles că garanția poate fi nu numai proprietatea care se achiziționează, ci și proprietatea deja deținută de împrumutat.

De exemplu, băncile nu sunt întotdeauna dispuse să accepte să acorde împrumuturi locuințe în construcție, deoarece proprietatea asupra acesteia nu a fost încă înregistrată. Aceasta înseamnă că este imposibil să impuni o povară.

Procesul devine mult mai simplu dacă potențialul debitor se oferă să înregistreze un apartament existent ca garanție.

La finalizarea construcției și punerea în funcțiune a proprietății, puteți vinde garanția cu permisiunea băncii pentru a rambursa împrumutul. O altă opțiune este să păstrați grevarea până la implementare integrală obligatii. În acest caz, împrumutatul devine proprietarul a două apartamente.

Finanțatorii înțeleg creditele ipotecare ca două categorii economice: gaj de proprietate , precum și emise în temeiul acestuia împrumut în numerar .

În acest caz, putem evidenția o serie de semne care sunt caracteristice unui credit ipotecar:

1. înregistrarea este reglementată de legile federale;
2. natura țintită, adică atunci când solicitați un împrumut pentru un apartament, nu va fi posibil să cheltuiți bani pentru cumpărarea de altceva;
3. împrumut pe termen lung (până la 50 ani);
4. rate mai mici ale dobânzii comparativ cu împrumuturile nedirecționate.

Teoretic, este posibil să contractați un credit ipotecar pentru achiziționarea altor proprietăți ( De exemplu, bunuri de lux), precum și plata pentru educație și tratament. Cu toate acestea, astfel de programe nu sunt populare în Rusia.

1.2. Istoria dezvoltării

Istoricii sunt de acord că termenul credit ipotecar sa întâmplat cu foarte mult timp în urmă - aproximativ 5 000 anul î.Hr.

Apoi în Grecia antică numită ipotecă stâlp, care a fost instalat pe terenul împrumutatului. Acesta conținea informații legate de subiectul gajului. În plus, împrumuturile garantate cu imobiliare au fost emise și în Egiptul Antic.

La noi, creditele ipotecare în sensul modern au apărut nu cu mult timp în urmă. Achiziționarea apartamentelor a devenit posibilă abia la sfârșit 90 ani.

Impulsul pentru aceasta a fost adoptarea în 1998 legile care reglementează creditele ipotecare. El este cel care acționează până în prezent ca principalul act legislativ care reglementează executarea contractelor de ipotecă.

1.3. Avantajele și dezavantajele unui credit ipotecar

Pentru majoritatea locuitorilor țării noastre, obținerea unui credit ipotecar devine singura oportunitate de a deveni proprietarul unui apartament astăzi și nu în viitorul îndepărtat. Acest lucru duce la cererea constantă pentru programe de credit ipotecar.

Experții evidențiază o serie de beneficii pe care debitorii le primesc atunci când solicită o ipotecă:

1. Achiziționarea propriei locuințe cu beneficii maxime disponibile celor eligibili să primească ipoteca preferentiala. În Rusia, tinerii profesioniști, personalul militar și cetățenii care cresc mai mult de un copil pot beneficia de programe speciale.
2. Rezolvarea problemelor locative cât mai repede posibil. Folosirea unui credit ipotecar vă permite să evitați acumularea pe termen lung de fonduri pentru propriul apartament. De asemenea, nu este nevoie să oferiți o sumă uriașă de bani unui străin în fiecare lună ca plăți de chirie.
3. Pentru unii, contractarea unui credit ipotecar le permite să investească în imobiliare. O astfel de proprietate rareori scade prețul, iar pe termen lung prețul apartamentelor nu încetează să crească. Prin achiziționarea de bunuri imobiliare, împrumutatul are posibilitatea de a-l vinde în viitor la un cost mai mare. În acest caz, va fi posibil nu numai să vă achitați datoria ipotecară, ci și să obțineți un profit tangibil.

În ciuda avantajelor semnificative, creditele ipotecare au și un număr de neajunsuri:

1. Obținerea unui credit ipotecar poate fi destul de dificil. Multe instituții de credit verifică debitorii atât de amănunțit încât devine dificil să obțineți o decizie pozitivă.
2. Sumă mare de plăți în exces. Datorită ipotecii pe termen lung, aceasta poate fi egală cu suma inițială a împrumutului.
3. Proprietarul are drepturi limitate de a dispune de proprietatea colaterală.
4. Perioada de rambursare a creditului este de obicei destul de lungă. Nu toată lumea este pregătită să facă plăți impresionante în fiecare lună timp de 10-30 de ani.
5. Există riscul să vă pierdeți apartamentul. Dacă dintr-un motiv oarecare împrumutatul nu își îndeplinește obligațiile care îi revin în temeiul ipotecii, banca are dreptul să preia garanția prin instanță sau să o vândă la licitație.

Statisticile arată că nimeni nu își mai permite să cumpere o casă cu un credit ipotecar. 5 % dintre cetățenii ruși. În același timp, majoritatea solicită împrumuturi în condiții preferențiale.

2. Există o diferență între conceptele de credit ipotecar și credit ipotecar? 📊

Majoritatea cetățenilor nu își permit să cumpere un apartament în numerar. Acesta este motivul pentru care statisticile arată asta Mai mult 50 % Toate tranzacțiile imobiliare se realizează prin credite ipotecare. Am scris mai detaliat despre și cum să acționăm corect atunci când cumpărați o locuință pe credit într-un articol anterior.

Nu toată lumea știe care este conceptul ipoteciȘi credit ipotecar inegal.

Credit ipotecar- aceasta este o componentă importantă a sistemului ipotecar, care presupune emiterea de către bancă a unui credit garantat sub formă de garanții imobiliare.

Rezultă că la acordarea unui împrumut, o organizație bancară, pentru a garanta returnarea fondurilor emise, oficializează apartamentul achiziționat drept garanție. Este imobilul achiziționat cu fonduri împrumutate care acționează în situația descrisă mai sus. credit ipotecar.

Sub credit ipotecarînțelege o anumită formă de garanție. În acest caz, bunul dobândit aparține debitorului și este folosit de acesta, dar i se impune o grevare.

Rezultă că în cazul în care debitorul refuză să efectueze plăți aferente împrumutului, creditorul are dreptul de a vinde proprietatea pentru a restitui fondurile emise sub formă de împrumut.

Prezentare generală a principalelor tipuri de creditare ipotecare în Rusia

3. Principalele tipuri de credite ipotecare și creditare ipotecară 📑

Astăzi, creditarea ipotecară este singura modalitate de a rezolva problema locuinței pentru mulți. Prin urmare, cererea pentru acest serviciu financiar este în continuă creștere.

În astfel de condiții, băncile, pentru a atrage cât mai mulți clienți, lansează totul pe piață programe noi. În același timp, unui număr mare de clienți nu numai că le este greu să decidă care program va fi optim pentru ei, dar nici nu au idee care sunt diferențele lor fundamentale.

Credite ipotecare – conceptul are mai multe fațete, prin urmare, în funcție de diferite caracteristici, se disting un număr mare de clasificări:

• prin scopul creditării;
• în funcție de moneda împrumutului;
• după tipul de imobil ce urmează a fi cumpărat;
• conform modului de calcul al plăţilor lunare.

Acest lucru este departe de lista plina, iar fiecare clasificare are dreptul de a exista.

Unii experți preferă să evidențieze grupuri ipotecare , pe baza definiției sale ca ipoteca de bunuri imobiliare.

Pe baza acestui principiu, se pot distinge două grupuri:

1. ipoteca garantata cu bunuri imobiliare existente;
2. Mult mai des, împrumuturile sunt luate de cei care nu au nimic, așa că un împrumut garantat de proprietatea achiziționată este mai popular.

Dacă o ipotecă este emisă folosind prima metodă, împrumutatul primește următoarele beneficii:

• rata mai mica;
• posibilitatea utilizării abuzive a fondurilor.

Când solicitați o ipotecă garantată de proprietatea achiziționată Dimpotrivă, împrumutul este de natură exclusiv vizată. Adica nu poti cumpara nimic cu banii primiti decat un apartament in plus, acesta trebuie aprobat de banca; Citiți despre cum să o luați într-un articol separat.

Astăzi, un număr mare de instituții de credit coexistă pe piață. Desigur, acest lucru duce la o concurență uriașă.

Fiecare bancă se străduiește să dezvolte mai multe programe de creditare ipotecară, care va fi unic și va fi popular printre debitori.

Programele de împrumut sunt numite diferit, dar cel mai adesea denumirile reflectă metoda de obtinere sau ţintă. In primul caz numele sunt mai degrabă de natură publicitară. In secunda– reflectă scopul real al ipotecii.

În funcție de scopul designului, se obișnuiește să se distingă:

1. Credit pentru achizitionarea unui apartament pe piata secundara una dintre cele mai comune astăzi. El este caracterizat conditii optime , rată a dobânzii favorabilă. În plus, acest tip de credit ipotecar este diferit procesare rapidă. Multe bănci oferă mai multe tipuri de credite ipotecare pentru achiziționarea de locuințe pe piața secundară, conform cărora anumite beneficii sunt oferite anumitor grupuri de debitori.
2. Credit ipotecar pentru imobile in constructie face posibilă achiziționarea de locuințe în momentul construirii acesteia. Trebuie să se înțeleagă că dezvoltatorul trebuie să fie acreditat de organizația emitentă a împrumutului. În acest caz, banca se confruntă nu doar cu riscul de nerambursare, ci și cu probabilitatea ca construcția să nu fie finalizată. Prin urmare, conform unor astfel de programe rata cea mai mare. Desigur, acest lucru duce la o creștere a plăților în exces. Cu toate acestea, există și un plus pentru debitor - un apartament poate fi achiziționat la un cost mult mai mic.
3. Ipoteca pentru construirea unei case eliberat celor care au pământ. Acest împrumut vă permite să construiți o casă privată.
4. Împrumut pentru achiziționarea de bunuri imobiliare de țară vă permite să deveniți proprietar casă de oraș, casa la tara , teren sau cabana. Pe piata exista oferte dezvoltate de institutiile de credit cu sprijinul dezvoltatorilor. Astfel de programe oferă posibilitatea de a cumpăra proprietăți rezidențiale în zone ecologice la prețuri rezonabile.

Se dovedește că, pentru a-i facilita debitorului să aleagă între varietatea de programe de credit ipotecar, acesta ar trebui să decidă ce proprietate va folosi drept garanție.

După aceasta, într-o sucursală a băncii, pe site-ul acesteia sau pe resursele online pentru căutarea de împrumuturi, trebuie să selectați un program care se potrivește obiective. Adică ar trebui să țineți cont de acele programe care vă permit să achiziționați tipul dorit de imobil.

Programe de creditare ipotecară pentru familii tinere, angajați de stat, funcționari publici, tineri profesioniști

4. Programe speciale de creditare ipotecară - trecerea în revistă a TOP 4 programe de credit ipotecar 📝

În Rusia nu există numai programe de credit ipotecar standard (de bază)., pentru care poate aplica oricine, dar și special menite să ajute anumite categorii de cetățeni să achiziționeze locuințe. O trăsătură distinctivă a unei astfel de ipoteci este sprijinul din partea statului.

1) Ipoteca cu sprijin de stat

Scopul creditării ipotecare cu sprijin guvernamental este de a ajuta la rezolvarea problemelor locative, care sunt destinate cetățenilor vulnerabili din punct de vedere social.

Acestea includ:

• familii cu mulți copii;
• cetățeni crescuți în orfelinate;
• lucrători din sectorul public prost plătiți;
• persoane cu dizabilități;
• alte categorii de cetățeni care nu pot cumpăra locuințe fără asistență de la stat.

Pentru a profita de oportunitatea de a obține un credit ipotecar social, cetățenii trebuie să fie plasați coadă pentru a îmbunătăți condițiile de viață.

Există mai multe tipuri de asistență oferite de stat:

• o subvenție care poate fi folosită atât pentru rambursarea ipotecii existente, cât și pentru efectuarea unui avans;
• dobândă mai mică la creditul ipotecar;
• vânzarea de imobile pe credit la un cost redus.

Un cetățean nu are dreptul de a alege independent ce asistență preferă. Această decizie este luată de autoritățile locale.

2) Ipoteca militară

Pentru personalul militar care participă la programul sistemului de economii-ipotecare, există posibilitatea de a utiliza programul pentru a cumpăra apartamente „Ipoteca militară” . Astfel de împrumuturi se realizează cu sprijinul statului.

Îl transferă într-un cont special pentru militar subventii, care sunt destinate achiziționării de bunuri imobiliare rezidențiale. În același timp, cu 2016 an, armata a avut posibilitatea de a alege regiunea de cumpărare a locuințelor, precum și tipul de proprietate.

3) Ipoteca pentru o familie tânără

Un alt tip de credit ipotecar social este un credit ipotecar pentru o familie tanara. Acest program a fost planificat să se încheie în 2015 an. Condițiile au fost însă editate și ipoteca pentru tânăra familie a fost prelungită. În prezent este planificat ca programul să funcționeze până la 2020 al anului.

Familiile care îndeplinesc următoarele cerințe sunt eligibile pentru a beneficia de acest tip de credit ipotecar:

• unul dintre soti este mai tanar 35 ani;
• recunoașterea oficială a unei familii ca având nevoie de condiții de locuință îmbunătățite.

Programul oferă posibilitatea de a utiliza fonduri subvenționate ca plată a unui credit ipotecar. În același timp, valoarea maximă a ajutorului de stat este 30 % din costul locuinței.

4) Ipoteca pentru tinerii profesionisti

Acest program este conceput pentru a ajuta la achiziționarea de locuințe angajati bugetar sfere, a căror vârstă nu depășește 35 ani. Unul dintre programele din această categorie este „Acasă pentru profesori”.

Cei care intenționează să profite de programul de credit ipotecar social ar trebui să știe că în plus față de programe federale sunt disponibile și programe speciale în regiuni dezvoltat de autorităţile locale. În aceste organizații puteți afla despre programele existente.

Condiția 8. Rata dobânzii ipotecare

În medie, rata dobânzii la băncile rusești este 12 -14% in an.

Condiții mai favorabile se aplică clienților obișnuiți ai băncii, precum și celor care solicită un credit ipotecar programe sociale.

Clienții ar trebui să fie atenți la acele bănci care oferă un credit ipotecar la o dobândă mai mică. Adesea în aceste cazuri există comisioane umflate.

Condiția 9. Procedura de plată

Teoretic există 2 optiuni de plata lunara:

1. diferențiat;
2. plăți de anuitate.

In primul caz suma plății este redusă treptat, in secunda– plata se face in sume egale.

În Rusia, cea mai populară schemă este utilizarea plăți de anuitate. Aceasta este ceea ce oferă majoritatea băncilor.

Condiția 10. Prime de asigurare

Legislația rusă prevede obligația de a asigura împrumuturile ipotecare. Dar băncile introduc adesea condiții pentru asigurarea suplimentară.

Ele introduc o condiție de asigurare în programele de împrumut viata clientului, a lui Capacitatea de a lucra, și proprietate ipotecata. În acest caz, cel mai bine este să alegeți asigurare completă , deoarece costul acestuia va fi mai mic.

Astfel, există o serie de condiții de creditare ipotecară cu care împrumutatul trebuie să se familiarizeze în etapa de alegere a unei bănci.

Calcularea creditului ipotecar (valoarea creditului ipotecar) folosind un calculator online

8. Cum se calculează un credit ipotecar online - un exemplu de calcul al sumei unui credit ipotecar 💻💸

Deja în faza de decizie de a cumpăra o locuință cu un credit ipotecar, viitorii debitori se întreabă care va fi mărimea plăților lunare și cât va fi în cele din urmă supraplata.

Majoritatea băncilor mari oferă tuturor posibilitatea de a face în mod independent toate calculele necesare folosind calculator ipotecarîn mod pe net . Cu toate acestea, apar adesea anumite dificultăți.

Fiecare dintre noi a auzit cu siguranță termenii „ipotecă” și „împrumut ipotecar” în viața noastră, care sunt adesea asociați unul cu celălalt într-o înțelegere vagă a formei unui împrumut garantat cu proprietate, care este imobiliare. Dar, de fapt, nu toată lumea poate spune cu siguranță că acesta este un credit ipotecar, deși acest concept are o istorie foarte lungă. Chiar și în cele mai vechi timpuri, această formă de relații colaterale, în care împrumutatul era responsabil față de împrumutător cu terenurile sale, era populară și solicitată. Termenul „ipotecă” în sine provine de la denumirea pilonului de desemnare, care a fost instalat pe terenurile ipotecate.

Definiția și esența ipotecii

O ipotecă este o formă de garanție, ai cărui termeni implică faptul că imobilul ipotecat rămâne proprietatea împrumutatului pe durata relației contractuale, iar creditorul (creditorul) își rezervă dreptul de proprietate asupra acestei proprietăți în cazul în care: că debitorul nu își poate respecta obligațiile de plată. De obicei, creditorul va primi fonduri din vânzarea proprietății pe piața blocată.

Esența unui credit ipotecar este oarecum diferită de creditarea ipotecară, care este un derivat al sistemului de credite bancare garantate cu imobiliare. Împrumutul ipotecar este o schemă care precede un credit ipotecar. Adică banca emite un împrumut pentru achiziționarea unui imobil, după care această proprietate devine imediat ipotecă la bancă. În cazul în care împrumutul nu este rambursat, banca creditoare are dreptul la satisfacerea cu prioritate a creanțelor financiare față de ceilalți creditori ai debitorului insolvabil.

Caracteristicile creditării ipotecare

Un împrumut ipotecar implică de obicei o relație pe termen lung între debitor și creditor. Ratele la un astfel de credit sunt mult mai mici, deoarece evaluarea riscului este minimă. Principala caracteristică a unui împrumut ipotecar este condițiile mai blânde și mai libere, așa că deseori creditul ipotecar devine principalul program guvernamental, al cărui scop este de a oferi locuințe pentru familiile tinere.

Proprietatea care devine garanție (imobil) este supusă unei proceduri de asigurare obligatorie, care ar trebui să asigure creditorului siguranța fondurilor în orice rezultat al evenimentului. Spre deosebire de alte forme de credit, formularul de credit ipotecar vă permite să minimizați riscurile reciproce și să faceți o achiziție costisitoare accesibilă fără obligații suplimentare de garanție. Așadar, de exemplu, cumpărarea unui apartament sau a unei case cu un credit ipotecar înseamnă asigurarea unui imobil rezidențial fără a fi nevoie să furnizeze alte proprietăți de preț comparabil drept garanție, pe care majoritatea familiilor pur și simplu nu le au.

Tipuri de programe ipotecare

Sistemul de creditare ipotecară poate fi fie pur comercial, fie social, bazat pe programe guvernamentale asistență pentru familii numeroase, familii cu venituri mici, familii tinere și alte categorii de cetățeni.

1. Cel mai utilizare largă a primit o ipotecă socială a cărei subiecte sunt familiile tinere care sunt normative şi acte juridice recunoscute ca având nevoie să-și îmbunătățească sau să-și extindă condițiile de viață. Pentru a face acest lucru, familia trebuie să locuiască permanent în Rusia.
2. Ipoteca Națională Militară este un program de furnizare de locuințe personalului militar rus. Participanții la un astfel de program sunt ofițeri care au un prim contract de finalizare serviciu militar, precum și gradele junior și ordinare care au încheiat un al doilea contract.
3. Programul de creditare ipotecară integral rusesc „Capitalul de maternitate” este o pârghie puternică pentru susținerea a două componente sociale simultan, un astfel de sistem sprijină rata natalității și ajută la îmbunătățirea bunăstării familiilor ruse care cresc doi sau mai mulți copii (citiți și:) .

Orice esență a unui program de credit ipotecar social este acordarea asistenței bănești de stat pentru achiziționarea sau repararea/construirea/extinderea locuințelor pentru cetățenii țării. Schema de implementare a unei astfel de asistențe este de obicei simplă: statul transferă o sumă stabilită de asistență în contul personal al împrumutatului, a cărei sumă este indexată anual și este stabilită uniform pentru toți participanții la programul ipotecar. Statul, prin acte juridice de reglementare, dictează scopuri restrânse pentru utilizarea acestor fonduri.

Cum se desfășoară creditarea ipotecară?

Un contract de credit ipotecar poate fi încheiat cu aproape orice bancă din Federația Rusă, iar condițiile pot varia radical, dar algoritmul de acordare a unui credit ipotecar rămâne neschimbat. De obicei, participanții la împrumuturi ipotecare sunt:

• debitor (participant la programul ipotecar, persoană fizică);
• banca creditoare;
• agenție imobiliară;
• asigurator;
• proprietarul proprietății achiziționate (dezvoltator, persoană fizică etc.)

În general, algoritmul de acordare a unui credit ipotecar se realizează în următoarea secvență:

1. Împrumutatul caută o proprietate potrivită angajând o companie imobiliară, care este partener al băncii și poate oferi o evaluare de specialitate, poate verifica proprietatea pentru securitatea juridică și poate ajuta la întocmirea tuturor documentelor pregătitoare ținând cont de cerințele unui anumit bancă;
2. Împrumutatul depune și banca examinează o cerere de credit ipotecar pentru o anumită proprietate;
3. Dacă răspunsul băncii este pozitiv, se încheie o tranzacție de împrumut. După care obiectul este asigurat fără greșeală și se semnează un contract de cumpărare și vânzare, în care banii din credit sunt deja folosiți ca garanție. Un astfel de acord poate fi, de asemenea, un acord tripartit între vânzător, cumpărător, bancă și compania de asigurări (sau o serie de acorduri unice într-o succesiune logică).

Pe scurt despre avantajele generale ale creditelor ipotecare astăzi

• În primul rând, remarcând creditele ipotecare ca fiind un sistem accesibil și realist de achiziție imobiliară, este de menționat că multe bănci, în condiții de concurență acerbă și în scopul popularizării, oferă un credit ipotecar fără avans.
• Puteți prezenta convenabil și clar costurile, termenii, dobânda și alte componente ale unui credit ipotecar pe numeroase site-uri online care oferă calcule folosind un calculator.
• Potrivit experților, cele mai convenabile condiții de creditare ipotecară din Federația Rusă astăzi sunt declarate de Sberbank of Russia, care oferă o gamă largă de programe de credit ipotecar, inclusiv programe sociale, și VTB24 Bank. Liderii pieței oferă condiții de creditare ipotecară într-o perioadă de treizeci de ani, iar rata dobânzii variază de la 10,5% la 13% în ruble. În prima jumătate a anului 2013, Sberbank a oferit împrumuturi ipotecare în valoare totală de 234,2 miliarde de ruble, VTB24 – 97,7 miliarde de ruble.

Există o ofertă specială pentru vizitatorii site-ului nostru - puteți obține sfaturi de la un avocat profesionist complet gratuit, lăsând pur și simplu întrebarea dvs. în formularul de mai jos.

Având în vedere ce este o ipotecă iar după ce ai evaluat toate avantajele și dezavantajele, poți lua o decizie foarte importantă în viața ta.